Due bagni in casa, uno dei quali però è un bagno “fai da te” realizzato senza la presentazione della richiesta al Comune ma soprattutto senza il rispetto dei requisiti minimi prescritti dal regolamento comunale.
Non è raro imbattersi in questo tipo di situazioni quando si intende comperare una casa costruita più di 50 anni fa, oppure quando ci si trova ad ereditare un immobile la cui costruzione risale al primo dopoguerra e fatti i lavori senza autorizzazione nessuno ha pensato di chiedere il condono quando era ancora possibile.
Si può oggi approfittare del decreto Salva Casa per mettere in regola in fretta e senza troppe preoccupazioni un bagno non a norma all’epoca della sua realizzazione per dimensioni o perché manca il disimpegno con la cucina?
Vediamo cosa dicono le carte.
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Decreto Salva Casa: commento, guida e riflessioni tecnico-giuridiche
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Questo eBook è un manuale pratico di rapida consultazione e approfondimento sulle verifiche da effettuarsi nelle fasi preliminari progettuali di interventi edilizi su edifici esistenti: procedure edilizie, verifica della conformità, analisi vincolistiche, pianificazione delle complessità, individuazione delle criticità.
Il presente testo, di commento e approfondimento del decreto n. 69/2024 (c.d. Decreto Salva Casa), è scritto a quattro mani da un avvocato esperto di diritto amministrativo, con particolare riguardo all’ambito urbanistico-edilizio ma non solo, e da un tecnico appassionato della teoria ma anche e soprattutto della pratica delle procedure amministrative: assieme, sviluppano il presente testo che vuole dare al lettore una visione del decreto che sia più ampia possibile, sia per quanto attiene l’ambito più strettamente pratico, ma senza dimenticare che, in Italia, ogni istanza edilizia, anche quella che può apparire più semplice, è in verità sovrastata da un grande insieme di norme che vegliano sui più disparati ambiti.
Marco CampagnaArchitetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà.
Andrea Di LeoAvvocato, opera nel diritto amministrativo, con particolare riferimento ai settori dell’urbanistica e dell’edilizia, anche in relazione ai profili vincolistici. Si occupa, inoltre, dei profili regolatori ed amministrativi relativi a ricettività, commercio e somministrazione, di appalti pubblici nonché dei profili amministrativi e regolatori dei settori innovativi (startup, sharing economy, mobilità e trasporti). Svolge attività di docenza (nell’ambito di Master Universitari) e formazione. È Membro della Società Italiana degli Avvocati Amministrativisti e Co-founder di Legal Team.
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Dimensioni e dotazioni minime
Le prescrizioni per la realizzazione di un bagno sono quelle contenute nell’art. 7 del D.M. Sanità 5 luglio 1975. Posto che attualmente l’altezza minima interna utile può essere più bassa di quella delle atre stanze in quanto è fissata a 2,40 metri (come per i corridoi, i disimpegni in genere, e i ripostigli) stanza da bagno deve essere fornita di apertura all’esterno per il ricambio dell’aria o di impianto di aspirazione meccanica. Quando si tratta di unica stanza da bagno, poi, questa deve essere dotata di tutti gli impianti igienici, vale a dire di: vaso, bidet, vasca da bagno o doccia, lavabo.
In base alle norme, dunque, il bagno principale in quanto tale deve essere appunto dotato di tutti i sanitari. Quando si tratta invece di un secondo bagno o di un bagno di servizio non occorre la dotazione completa e si può quindi scegliere quali sanitari installare e quali no. Un bagno di servizio destinato ad ospitare anche la lavanderia, ad esempio, potrà fare a meno di doccia che di bidet. Un bagno in camera potrà fare a meno del bidet ma comprendere la doccia.
Dimensioni e regolamento edilizio
Quanto alle dimensioni, com’è noto queste non sono prescritte nel D.M. come previsto invece per la grandezza minima degli altri vani, per cui per la progettazione occorre rifarsi al regolamento edilizio comunale in materia di limiti di superficie, lato minimo, rapporto aeroilluminante, disimpegno rispetto ad altri ambienti ecc.
Un atto fondamentale per l’accertamento della doppia conformità del bagno secondo quanto prevedono anche le nuove regole introdotte dal decreto Salva Casa. Il decreto, infatti, non ha abolito il principio della doppia conformità dell’opera all’epoca della realizzazione e al momento della domanda nel caso degli interventi di ristrutturazione interna, non avendo previsto in questo caso nessuna precisazione ad hoc.
La doppia conformità prima e dopo il decreto
Tuttora, infatti, per poter ottenere il permesso in sanatoria per un intervento realizzato all’interno dell’appartamento in assenza di permessi, o in parziale difformità da questi, l’intervento in questione deve risultare conforme:
- alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda (ossia alla disciplina attuale del territorio);
- ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.
Quindi di fatto con questa dicitura, nel caso della realizzazione di un secondo bagno, ai fini della sanatoria non viene comunque introdotta una possibilità di regolarizzazione per i bagni “fai da te” in quanto continuano a fare testo le prescrizioni del regolamento in vigore all’epoca della realizzazione, a prescindere da quello che prevede il regolamento edilizio comunale al momento della presentazione della domanda.
Silenzio assenso in 45 giorni
Rispetto al passato, invece, sono stati ridotti i tempi delle pratiche grazie all’introduzione del principio del silenzio-assenso.
Secondo il testo, infatti, sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta.
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