entro quando cancellare ipoteca e pignoramento? #finsubitoagevolazioni

Conseguenze e risarcimento se il creditore non cancella l’ipoteca e il pignoramento: termini e modalità.

Quando è in corso un pignoramento immobiliare, con tanto di ipoteca iscritta sulla casa del debitore, nulla esclude che le parti possano trovare un accordo per porre fine alla procedura esecutiva. Ed è proprio ciò che succede spesso: il debitore effettua un pagamento a saldo e stralcio e il creditore, in cambio, rinuncia agli atti. Ma questa rinuncia non sempre avviene tempestivamente. Ecco che allora sorge un problema: in caso di debito pagato, entro quando cancellare ipoteca e pignoramento?

La risposta è abbastanza semplice e peraltro intuibile da una recente ordinanza della Cassazione

[1]. Ecco alcuni chiarimenti che potranno tornare utili in casi del genere.

Accordo per chiudere il pignoramento immobiliare

L’accordo con cui creditore e debitore decidono di chiudere la controversia si chiama atto di transazione. La transazione può avvenire anche nel corso di una procedura esecutiva come, ad esempio, il pignoramento immobiliare.

L’accordo però dovrà contenere anche:

• la rinuncia del creditore al pignoramento;
• la cancellazione dell’ipoteca iscritta sull’immobile.

La rinuncia al pignoramento va depositata in tribunale a cura dell’avvocato che difende il creditore.

La cancellazione dell’ipoteca deve avvenire, sempre a cura del creditore, dinanzi alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, presso l’Agenzia delle Entrate, salvo – come vedremo a breve – nel caso di ipoteca bancaria iscritta a fronte di un mutuo.

Chi sostiene le spese per la cancellazione dell’ipoteca?

Se la rinuncia al pignoramento non implica costi, la cancellazione dell’ipoteca invece sì. Le parti devono concordare in anticipo chi debba sostenere le spese per la cancellazione dell’ipoteca. Se non è diversamente previsto, tali oneri sono a carico del debitore.

Entro quanto tempo deve essere cancellata l’ipoteca?

Circa i tempi di cancellazione dell’ipoteca, occorre distinguere secondo la natura dell’ipoteca; infatti:

• se si tratta di ipoteca volontaria, iscritta a garanzia di un mutuo o di un’altra forma di finanziamento, con il pagamento dell’ultima rata da parte del debitore la cancellazione avviene automaticamente e senza che il debitore debba sostenere alcuna spesa. Ciò è previsto dalla legge “Bersani bis”, che ha semplificato questa procedura;
• in tutti gli altri casi (ipoteca volontaria iscritta a garanzia del credito di un privato; ipoteca giudiziale; ipoteca legale) deve essere il creditore a richiedere la cancellazione alla Conservatoria dei registri immobiliari, tramite un notaio o un avvocato. Lo deve fare non appena il debitore corrisponde l’importo concordato con la transazione. La legge non fissa un termine, ma di solito si lascia qualche giorno di tempo per formalizzare una procedura non proprio intuitiva e facile. Essa infatti deve avvenire in forma telematica ed è delegata a professionisti del settore.

Che succede se il creditore non cancella l’ipoteca?

L’ipoteca, in ogni caso, resta valida per massimo 20 anni dopo i quali scade se non viene rinnovata. Pertanto, se il creditore non volesse procedere alla cancellazione o il debitore non volesse sostenere i costi, l’ipoteca decadrebbe in automatico al ventesimo anno successivo alla sua iscrizione.

Si tenga comunque conto che, nonostante l’ipoteca, l’immobile può ben essere abitato e venduto.

Che succede se il creditore non cancella il pignoramento?

Una volta soddisfatto, il creditore deve rinunciare al pignoramento sull’immobile senza necessità di alcuna sollecitazione da parte del debitore ed entro un termine ragionevolmente contenuto, rispetto allo stato della procedura pendente e a eventuali motivi d’urgenza che gli sono noti. Sono i principi di buona fede e correttezza che impongono di liberare la casa dagli effetti pregiudizievoli del pignoramento. E dunque il ritardo ingiustificato del creditore fa scattare il risarcimento in favore del debitore danneggiato [1].

Il danno però deve essere dimostrato. E questo può consistere ad esempio nella perdita di chance commerciali, per non aver potuto vendere l’immobile. A tal fine, però, bisognerà procurarsi gli atti scritti di una trattativa rinunciata proprio in ragione del pignoramento. Senza la dimostrazione di un pregiudizio effettivo sarà impossibile ottenere il risarcimento.