Affitti brevi, Federconsumatori “Almeno un terzo sono irregolari” #adessonews

Dopo aver realizzato un’indagine sul tema degli alloggi a Modena, Federconsumatori ha proseguito la propria analisi di questo settore molto delicato concentrandosi sul fenomeno degli affitti brevi. La rivoluzione portata dalle piattaforme digitali in questo ambito è stata davvero importante, aprendo lunghe discussioni e controversi e di natura legale e fiscale. Un tema generalmente semplificato con il nome del maggior soggetto del settore, Airbnb, attraverso il quale si muove una parte notevole del mercato turistico, e non solo, anche in provincia di Modena.

L’indagine dell’associazione di categoria restituisce un quadro poco lusinghiero. Per Federconsumatori, infatti, la stima suggerisce che “tra un terzo e la metà dell’offerta di affitti brevi, nel 2024, a Modena, sia irregolare del tutto o in parte”. Irregolarità che di diversa natura, che tuttavia risulta difficile mappare con precisione, dal momento che molti dati non sono di pubblico accesso.

Alloggi riconosciuti e sconosciuti

Il 3 settembre 2024, con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, si è concluso il lungo percorso di introduzione del CIN, il Codice Identificativo Nazionale per le locazioni brevi e turistiche. Come altre Regioni, prima tra tutte la Lombardia nel 2018, anche l’Emilia Romagna ha introdotto nel 2023 il CIR, il Codice Identificativo Regionale. Il Ministero del Turismo, titolare del CIN nazionale, che sostituisce il CIR regionale, e che censisce nell’intera provincia di Modena 1.553 strutture, comprensive di Alberghi ed agriturismi. Di queste, secondo il Ministero, al 10 settembre 2024, soltanto il 21% ha richiesto il CIN, codice obbligatorio per esercitare l’attività. Tra questi anche coloro che, avendo il CIR, hanno richiesto il trasferimento dei dati al Codice nazionale, che sostituirà quello regionale.

Un dato che vede Modena negli ultimi posti in Emilia, con tutta la Romagna in fondo alla classifica; qui una provincia ad economia turistica, Forlì/Cesena, risulta avere appena il 9% dei CIN rilasciati. In ogni caso è evidente il basso livello di rispetto, anche a Modena, dell’obbligo di dotarsi del Codice identificativo, che va ricordato si ottiene online con facilità. Nonostante la lunga fase sperimentale i tempi di applicazione delle sanzioni a chi non ha il CIN sono stati prorogati all’ormai vicino 2 novembre 2024, ma ciò non toglie l’obbligatorietà del suo utilizzo già oggi. Si tratta di sanzioni che vanno da 800 a 8.000 euro per la mancata registrazione del CIN, e da 500 a 5.000 euro per la mancata esposizione o indicazione del codice negli annunci.

I numeri degli immobili destinati ad affitti brevi

Secondo il Censimento 2021 le abitazioni totali sulla città di Modena erano 95.802. Quelle occupate risultavano essere 83.472, e tra queste erano 22.074 quelle in affitto. Quindi le abitazioni vuote, a quella data, ammontavano all’importante numero di 12.330. A Bologna (227.232 abitazioni, 24.425 quelle vuote) sarebbe inutilizzato il 10,75% degli appartamenti, mentre a Modena si sale al 12,87%. Reggio è al 10%, mentre Parma ha un dato superiore, il 15,3%, ma un territorio comunale assai vasto, con molto forese.

Ciò premesso, dentro a questi numeri, come si collocano gli affitti brevi? In assenza di una mappatura certa il primo dato è quello, spesso esaminato, degli affitti presenti su Airbnb. “Sul portale largamente leader di questo mercato non è però semplice trovare i numeri – spiega Federconsumatori – Il dato più probabile risulta essere ad oggi, nella città di Modena, quello di 668 unità immobiliari complessive gestite da Airbnb, composte per quasi l’80% da appartamenti/case e per il restante da stanze, quasi sempre con bagno condiviso. Anche considerando questo solo numero, su 668 unità immobiliari presenti su Airbnb soltanto 373, il 56%, sarebbero dotate dell’obbligatorio CIR regionale. Un numero preoccupante, che da un canto potrebbe essere parzialmente ridimensionato dalla presenza sotto un unico CIN di più unità immobiliari (è il caso degli operatori professionali), ma dall’altro potrebbe notevolmente peggiorare se si tenesse conto di immobili presenti soltanto su altre piattaforme”.

E’ quindi probabile che il CIR sia stato attribuito a non più di un terzo degli immobili in affitto breve a Modena, che potrebbero essere in città attorno a 900, tra appartamenti e camere. “A questi potrebbero essere aggiunti alcune centinaia di appartamenti solo nominalmente vuoti, utilizzati come “foresteria”, con affitti non registrati”, aggiunge l’associazione.

Cosa conviene ad un proprietario? Due casi?

C’è un dato centrale nelle indagini, che è ricavabile solo nella parte relativa agli operatori professionali che segnalano correttamente le presenze turistiche nei propri immobili. E’ quello della convenienza dell’affitto breve, rispetto ad altre forme, quindi del livello di occupazione delle camere. Federconsumatori ha provato ad ipotizzare due casi concreti, per rispondere ad una domanda che il mercato si pone da tempo.

La durata media del soggiorno negli alberghi modenesi è stata di 2 giorni, in arretramento rispetto al pre Covid. Per quel che riguarda gli alloggi posti in affitto turistico dagli operatori professionali la presenza media è superiore, ed arriva a 3 giorni. Ad un semplice calcolo risulterebbe a Modena una percentuale media di occupazione di camere e appartamenti almeno del 60%, in linea con i dati nazionali forniti da Airbnb.

Il primo caso. “Per un grazioso bilocale in centro a Modena, posto in affitto mediamente a 120 euro giornaliere, con un tasso di occupazione del 60%, si arriva ad un incasso di 26.400 euro annuali, e a 2.200 euro mensili. Detratte le tasse (21%) e le spese energetiche, di condominio, di pulizia, restano circa 17.000 euro, poco più di 1.400 euro mensili, circa il doppio di un affitto tradizionale. Ovviamente in centro città i tassi di occupazione sono maggiori, e se si arrivasse all’80% di occupazione le entrate arriverebbero a 35.000 euro e il risultato finale sarebbe di 1.856 euro mensili.

Il secondo caso. “Esaminiamo anche il caso di una host non professionale, che da anni affitta una camera nel proprio appartamento, con bagno condiviso, a 45 euro giornalieri. La host opera su Airbnb da sette anni, è decisamente capace e grazie al gradimento degli ospiti ed alle oltre 200 recensioni accumulate, è costantemente in cima al motore di ricerca, governato dall’algoritmo, ed ha un tasso di occupazione vicino al 90%. Ipotizziamo che non paghi le tasse, che non abbia CIN o CIR, che faccia le pulizia in autonomia; il guadagno della host, nei fatti, è netto, e corrisponde a quasi 15.000 euro annui, 1.250 mensili, per una camera di 12 metri quadrati col bagno condiviso. Se la host avesse affittato la camera per un anno, tenuto conto del luogo periferico, si sarebbe dovuta accontentare di circa 300-400 euro mensili, un terzo rispetto all’affitto breve”.

“Quindi la risposta alla domanda del titolo è sì, per un proprietario l’affitto breve è decisamente conveniente, con il guadagno medio che supera da due a quattro volte quello del mercato degli affitti lunghi”, spiega Federconsumatori.

Un fenomeno da monitorare, ma nessun allarme

C’è una emergenza Airbnb a Modena? Per Federconsumatori la risposta è “no, non ancora”.  Analizza in conclusione l’associazione: “Le unità immobiliari in affitto breve (non si considerano le camere) sono meno dell’1% di quelli complessive ed il 2-3% di quelle in affitto. E’ probabilmente la visibilità di Airbnb che fa la differenza, rispetto alle troppe cose invisibili e opache di questo settore, nella città di Modena. Una visibilità che fa percepire numeri che, al momento, ancora non ci sono. Allo stesso tempo gli affitti turistici e brevi sono solo una parte della crisi complessiva dell’abitare e del vivere a Modena. Una crisi fatta di prezzi eccessivamente elevati per l’acquisto del (poco) nuovo, ma anche dei costi delle ristrutturazioni esplosi dopo il 110%, dell’inaccessibilità dei mutui per la parte meno abbiente e per i giovani. Una crisi evidente nel mercato dell’affitto lungo, che da tempo si riduce, e dove i costi crescono di conseguenza. Una crisi dove sguazzano gli speculatori, in particolare nel segmento degli affitti rivolti a studenti e lavoratori fuori sede, dove la situazione modenese, sul fronte dei costi, non è difforme da quella di città molto più grandi. Una crisi dove le irregolarità sono poco indagate e poco contrastate”.