Come ottenere un mutuo più alto del valore della casa — idealista/news #adessonews

Per chi si affaccia sul mercato immobiliare, può essere utile sapere come ottenere un mutuo più alto del valore della casa. Le eventuali necessità di ristrutturazione, oppure di chiusura di altri finanziamenti in corso, possono infatti imporre un bisogno di liquidità maggiore rispetto al costo dell’immobile. Tuttavia, le banche tendono a non concedere finanziamenti a più dell’80% del valore dell’immobile, se non in presenza di rari e giustificati motivi. Che fare?

Come ottenere un mutuo alto

Quando ci si appresta a chiedere un finanziamento può capitare di aver bisogno di una somma superiore rispetto al mero valore dell’immobile. Eppure, si tratta di una richiesta che raramente viene accolta dalle banche: per questo, oltre ad approfittare di strumenti online per trovare il miglior mutuo per le proprie esigenze, è necessario conoscere i requisiti e i vincoli di una simile operazione.

Sono possibili mutui più alti dell’80% del valore dell’immobile?

In linea generale, prima di concedere un finanziamento per l’acquisto di un immobile, gli istituti di credito ne valutano il Loan To Value (LTV), ovvero il rapporto tra la cifra richiesta per il prestito e il valore della casa. Di norma, le banche non concedono mutui più alti dell’80% del valore dell’immobile: di conseguenza, per una casa da 200.000 euro, si otterranno massimo 160.000 euro.

Questo 80% non deriva da una scelta arbitraria degli istituti di credito, bensì da un’indicazione del CICR – il Comitato Interministeriale del Credito e del Risparmio – che, con la delibera del 22 aprile del 1995 – ha optato per questo limite per i finanziamenti su immobili sottoposti a ipoteca. Tuttavia, non si tratta di una soglia inviolabile. Le banche possono infatti concedere finanziamenti superiori all’80% se:

• la somma in eccesso all’80% viene giustificata nell’atto di mutuo;
• vi sono ragioni valide, oltre che giustificate, per erogare una somma più alta.

La necessità di giustificazione è una conseguenza diretta della delibera CICR che, come già visto, suggerisce alle banche di non superare l’80% del valore dell’immobile nella concessione dei mutui. Poiché non si tratta di un obbligo, gli istituti di credito possono quindi arrivare – o, addirittura, superare – il 100% purché vi siano validi motivi.

Requisiti per avere un mutuo più alto del valore della casa

Considerato come, almeno teoricamente e in presenza di ragioni valide, sia possibile ottenere mutui più alti rispetto al valore della casa, quali sono i requisiti per accedervi?

Innanzitutto, la banca procederà alla verifica dei classici requisiti per l’erogazione del finanziamento, ad esempio la perizia sull’immobile e il controllo della stabilità economica del richiedente. Su questo fronte, è utile avvalersi di una guida passo per passo alla richiesta di mutuo. Dopodiché, sarà verificata la sussistenza delle giustificazioni alla base di una richiesta di finanziamento maggiore rispetto a un Loan To Value dell’80%

Le casistiche ammesse possono essere le più svariate, di norma questa tipologia di mutui viene concessa se il richiedente:

• deve sostenere dei costi di ristrutturazione, oltre all’acquisto dell’immobile;
• ha bisogno di liquidità per coprire gli esborsi relativi all’agenzia immobiliare, per inserire le spese del notaio nel mutuo o per qualsiasi altro costo legato alla gestione della pratica;
• desidera chiudere altri finanziamenti in corso contestualmente all’accensione del mutuo.

È importante sottolineare che i motivi che si forniranno all’istituto di credito dovranno essere comprovati, perché andranno riportati nel dettaglio all’interno dell’atto di mutuo. Di conseguenza, si dovrà essere in possesso di preventivi o contratti firmati, che testimonino le spese da sostenere e la relativa richiesta di maggiore liquidità.

Garanzie e rischi di un mutuo più alto del valore dell’immobile

Per quanto sia possibile procedere alla richiesta di un mutuo a più alto valore rispetto all’immobile, è necessario valutarne preventivamente l’opportunità in termini di garanzie e rischi. Non solo la banca potrebbe imporre condizioni meno vantaggiose di un mutuo classico, ma ci si espone a possibili accertamenti di tipo fiscale.

Le garanzie aggiuntive della banca

Poiché l’erogazione di un mutuo più alto del valore dell’immobile comporta rischi elevati per la banca che lo concede, soprattutto in termini di insolvenza, potrebbero essere necessarie garanzie aggiuntive. L’istituto di credito potrebbe infatti richiedere:

• un’assicurazione aggiuntiva sul mutuo, che copra anche la parte in eccedenza rispetto al valore dell’immobile;
• la presenza di fideiussori, che possano farsi carico del pagamento del mutuo in caso l’intestatario non potesse provvedervi;
• l’iscrizione di una seconda ipoteca, ad esempio su un altro immobile, per coprire la porzione del mutuo in eccedenza.

Proprio in considerazione dell’elevato rischio, e delle garanzie aggiuntive necessarie, è facile comprendere perché le banche siano davvero restie a concedere questa tipologia di mutui.

I rischi di accertamento fiscale

Chi riesce a ottenere un mutuo più elevato rispetto al valore della casa è, generalmente, più soggetto ad accertamenti di tipo fiscale. Oltre alle richieste di spiegazioni avanzate direttamente dalla banca in fase di istruttoria del mutuo, l’Agenzia delle Entrate – notando delle rate di rimborso non coerenti con il valore dell’immobile – potrebbe infatti avviare le opportune verifiche del caso.

Il Fisco potrebbe infatti sospettare la presenza di una falsa dichiarazione sul prezzo dell’immobile, ovvero di aver dichiarato un prezzo più alto per ottenere un mutuo maggiore. Se dagli accertamenti dovesse emergere una simile eventualità, oltre ai conseguenti danni all’erario, si potrebbero anche configurare dei reati:

• quello di truffa aggravata, come previsto dall’articolo 640 del Codice Penale, se la falsa dichiarazione avviene ai danni della banca;
• quello di falso ideologico, come previsto dall’articolo 483 del Codice Penale, se il prezzo alterato è riportato in documenti ufficiali, come l’atto di mutuo, altri atti pubblici o la perizia sull’immobile.

Senza necessariamente entrare in queste estreme conseguenze, l’Agenzia delle Entrate potrebbe soffermarsi:

• sulla verifica della sussistenza dei giustificati motivi che hanno portato all’erogazione di un mutuo più alto;
• richiedere la rettifica della somma ottenuta in prestito, o anche l’annullamento dello stesso mutuo, in assenza di giustificazioni o se le stesse motivazioni non sono considerate valide.

Le alternative per ottenere un mutuo più elevato

Date le elevate garanzie necessarie, e i rischi a cui sia la banca che il richiedente si espongono, da tempo gli istituti di credito offrono delle valide alternative per ottenere cifre superiori a quelle necessarie per l’acquisto dell’immobile. In particolare, ci si può avvalere di soluzioni – o, a volte, anche dei pacchetti di più finanziamenti – quali:

• il mutuo “acquisto e ristrutturazione”, che già comprende nell’erogazione i costi per i lavori da effettuare sull’immobile;
• del mutuo “acquisto e liquidità”, che prevede una somma aggiuntiva allo scopo di coprire le più svariate spese.

Ma in cosa si differenziano da un classico mutuo ipotecario? Nel caso del mutuo “acquisto e ristrutturazione”, l’erogazione del mutuo non avviene in un’unica soluzione, ma in più tranche, a seconda dello stato di avanzamento dei lavori (SAL). Nel mutuo “acquisto e liquidità”, invece, è normalmente richiesto il possesso di un secondo immobile su cui iscrivere un’ipoteca secondaria di garanzia.