Che succede se l’assemblea non costituisce il fondo speciale? #adessonews

Lavori di manutenzione straordinaria e innovazioni: i condòmini devono pagare anche se l’assemblea non ha istituito il fondo speciale?

Il codice civile (art. 1135) stabilisce che per la realizzazione di innovazioni e di opere di manutenzione straordinaria l’assemblea condominiale debba necessariamente istituire un apposito fondo di importo pari all’ammontare degli interventi. Che succede se l’assemblea non costituisce il fondo speciale?

Le conseguenze di questo inadempimento non sono del tutto pacifiche in giurisprudenza: se, infatti, da un lato ci sono sentenze che ritengono semplicemente annullabile la deliberazione che ha approvato i lavori senza la previa istituzione del fondo, dall’altro esistono diverse pronunce che ne sanciscono la radicale nullità, con conseguenze molto rilevanti per tutta la compagine. Approfondiamo l’argomento.

Condominio: cos’è il fondo speciale?

Come anticipato, il fondo speciale è un accantonamento di denaro creato dai condòmini con la specifica finalità di sostenere spese per la manutenzione straordinaria e le innovazioni.

Non è indispensabile che il fondo sia sempre di importo pari all’ammontare degli interventi: secondo la legge, infatti, se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

La giurisprudenza (Trib. Roma, 28 settembre 2018, n. 18320) ha evidenziato che l’obbligo di istituire il fondo va inteso in un’accezione contabile, non essendo dunque necessario accantonare materialmente le somme per saldare i lavori prima dell’avvio.

In buona sostanza, ciò che conta è stabilire, contestualmente all’approvazione dei lavori, la costituzione di un fondo riservato al finanziamento degli stessi.

Cosa succede se l’assemblea non costituisce il fondo speciale?

Come ricordato, non c’è unanimità di vedute circa le conseguenze della mancata costituzione del fondo speciale in vista dell’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria o delle innovazioni: mentre infatti una parte della giurisprudenza opta per la mera annullabilità della deliberazione, altra parte ritiene invece che essa sia radicalmente nulla (Cass., 5 aprile 2023, n. 9388; Trib. Bergamo, 22 giugno 2023, n. 1348) per violazione di una norma imperativa.

Questo orientamento, col tempo, si è sempre più affermato, tant’è che possiamo ritenerlo oramai prevalente.

Le conseguenze della scelta dell’una o dell’altra tesi sono ovviamente molto diverse: mentre la decisione annullabile deve essere impugnata entro trenta giorni, la delibera nulla è sempre contestabile davanti al giudice, da chiunque e senza limiti di tempo.

Inoltre, la deliberazione nulla, essendo inefficace sin dall’inizio, potrebbe anche non essere eseguita dall’amministratore senza che possa essere accusato di essere venuto meno ai propri doveri.

Vanno pagati i lavori senza fondo speciale?

Una delle conseguenze più rilevanti della mancata costituzione del fondo speciale che finanzi gli interventi di manutenzione straordinaria e le innovazioni riguarda il pagamento delle quote da parte di ciascun condomino.

Come ricordato, infatti, se la delibera è nulla, essa non ha alcuna forza vincolante nei confronti dei condòmini: di conseguenza, costoro potrebbero rifiutarsi di pagare i lavori straordinari deliberati senza la costituzione del fondo speciale, anche in assenza di una formale impugnazione della decisione.

Almeno in teoria, dunque, i lavori straordinari approvati senza prevedere un fondo speciale non vanno pagati, nel senso che la deliberazione non costringe i condòmini all’esborso, attesa la sua nullità, la quale è tale anche senza accertamento del giudice.

Se l’amministratore intendesse ugualmente attuare la deliberazione procedendo alla riscossione forzosa delle quote condominiali mediante decreto ingiuntivo, i condòmini potrebbero opporsi eccependo la nullità della deliberazione su cui la pretesa economica si fonda.

Va tuttavia specificato che i condòmini, anche in assenza della costituzione di un fondo speciale, devono pagare i lavori straordinari urgenti realizzati dall’amministratore senza la preventiva convocazione dell’assemblea, trattandosi di interventi indifferibili a cui è necessario far fronte tempestivamente (Trib. Roma, 19 giugno 2017).