Amministratore di condominio e rimborso spese anticipate #finsubito prestito immediato

L’amministratore di condominio che anticipa spese per conto del condominio ha diritto al rimborso, ma deve fornire una prova dettagliata del credito. Non basta una generica documentazione contabile.

L’amministratore di condominio, nella sua attività di gestione dello stabile, può trovarsi a dover effettuare, di tasca propria e per ragioni di urgenza e necessità, dei pagamenti per il condominio. Di certo si tratta di piccoli esborsi: non la ristrutturazione di un tetto ma magari l’acquisto di oggetti di cancelleria, di una sedia o una piccola riparazione. Ma come può l’amministratore ottenere il rimborso di queste spese anticipate? Quali prove deve fornire per dimostrare il suo credito? La Corte d’Appello di Napoli, con la sentenza 1535/2024, ha affrontato questo tema, fornendo importanti chiarimenti sull’onere della prova a carico del cosiddetto capo condomino.

Le regole generali sul rimborso delle spese dell’amministratore: la giurisprudenza

L’amministratore di condominio ha diritto al rimborso delle spese sostenute per conto del condominio, purché queste siano state effettuate nell’ambito delle proprie attribuzioni e debitamente approvate dall’assemblea condominiale. Questo principio si fonda sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre tra l’amministratore e i condomini, come stabilito dall’articolo 1720 del Codice civile, il quale prevede che il mandante (in questo caso, i condomini) deve rimborsare il mandatario (l’amministratore) per le spese anticipate  nell’interesse del condominio (Corte d’Appello Torino, sez. 2, sentenza n. 414 del 27 Aprile 2023; Corte d’Appello Napoli, sez. 2B, sentenza n. 3076 del 28 giugno 2022; Cass. Civ., Sez. 6, N. 5062 del 25-02-2020).

Tuttavia, il diritto al rimborso non è automatico. È necessario che l’amministratore fornisca la prova degli esborsi effettuati e che tali spese siano state approvate dall’assemblea condominiale attraverso il conto consuntivo. In assenza di una delibera assembleare che approvi le spese, il professionista non può esigere il rimborso, poiché il credito non può considerarsi liquido né esigibile senza il preventivo controllo dell’assemblea (Corte d’Appello Torino, sez. 2, sentenza n. 414 del 27 Aprile 2023; Corte d’Appello Napoli, sez. 2B, sentenza n. 3076 del 28 giugno 2022; Cass. Civ., Sez. 6, N. 5062 del 25-02-2020][Cass. Civ., Sez. 2, N. 3859 del 17-02-2020).

Inoltre, l’amministratore non ha un generale potere di spesa, salvo nei casi di lavori urgenti previsti dagli articoli 1130 e 1135 del Codice civile. In tali situazioni, egli può procedere senza preventiva autorizzazione, ma deve comunque rendicontare le spese all’assemblea per ottenere il rimborso (Corte d’Appello Torino, sez. 2, sentenza n. 414 del 27 Aprile 2023; Corte d’Appello Napoli, sez. 2B, sentenza n. 3076 del 28 giugno 2022; Cass. Civ., Sez. 6, N. 5062 del 25-02-2020; Tribunale Ordinario Avellino, sez. 1, sentenza n. 791 del 10 Maggio 2023).

È importante sottolineare che l’amministratore deve provare che le spese siano state sostenute nell’interesse del condominio e rientrino nei limiti dei suoi poteri. La documentazione contabile deve essere chiara, indicando le entrate, le uscite e il saldo finale in modo da costituire prova del debito dei condomini nei confronti dell’amministratore (Corte d’Appello Torino, sez. 2, sentenza n. 414 del 27 Aprile 2023; Corte d’Appello Napoli, sez. 2B, sentenza n. 3076 del 28 giugno 2022; Cass. Civ., Sez. 6, N. 5062 del 25-02-2020][Cass. Civ., Sez. 2, N. 3859 del 17-02-2020).

In sintesi, l’amministratore ha diritto al rimborso delle spese effettuate per conto del condominio quando:

1. le spese sono state effettuate nell’ambito delle sue attribuzioni e sono necessarie per la gestione condominiale;
2. le spese sono state approvate dall’assemblea condominiale attraverso il conto consuntivo;
3. l’amministratore ha fornito adeguata prova degli esborsi effettuati;
4. in caso di spese urgenti, l’amministratore ha agito nei limiti dei suoi poteri e ha successivamente rendicontato le spese all’assemblea.

Il caso esaminato

Torniamo alla vicenda esaminata dalla Corte di Appello di Napoli. Un amministratore di condominio aveva chiesto al condominio il rimborso di circa 25.000 euro per spese anticipate durante il periodo della sua gestione. Il condominio, tuttavia, ha contestato il debito, chiedendo a sua volta il risarcimento dei danni per malafede e colpa grave dell’amministratore.

La Corte d’Appello di Napoli ha respinto la richiesta dell’amministratore, stabilendo che egli non aveva fornito prove sufficienti a dimostrare il suo credito.

La Corte ha richiamato la giurisprudenza della Cassazione, secondo cui l’amministratore ha diritto al rimborso delle spese anticipate, ma deve dimostrare di averle effettivamente sostenute per conto del condominio. E non può farlo evidentemente se non con documentazione scritta.

L’amministratore non ha un potere generale di spesa

La Corte ha precisato che l’amministratore non dispone di un potere generale di spesa, ma deve agire nei limiti delle sue attribuzioni (art. 1130 Codice civile).

Anche per le spese ordinarie e per i servizi essenziali, l’amministratore deve ottenere l’approvazione dell’assemblea.

Solo in caso di urgenza e necessità, egli può procedere autonomamente, senza previo consenso assembleare, dimostrando tuttavia che la sua decisione era necessaria per evitare un danno grave e irreparabile ai condomini.

Quali prove servono per ottenere il rimborso dell’amministratore?

Per ottenere il rimborso delle spese anticipate, l’amministratore deve dimostrare:

• l’esistenza di una delibera assembleare che autorizzi le spese o che, a posteriori, ratifichi le anticipazioni effettuate;
• l’effettivo esborso delle somme per conto del condominio, tramite fatture, scontrini o altra prova documentale.

Non sono invece sufficienti:

• un rendiconto condominiale che evidenzi un disavanzo tra entrate e uscite;
• la consegna al nuovo amministratore di documentazione contabile generica, priva di dettagli specifici sulle spese sostenute.
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