Il Decreto Salva Casa rappresenta un vero e proprio spartiacque
per uffici tecnici e giustizia amministrativa nella valutazione
della sanabilità degli abusi edilizi, tra cui le variazioni
essenziali.
Variazioni essenziali: l’accertamento di conformità prima e
dopo il Salva Casa
Esempio ne è la sentenza
del Consiglio di Stato dell’11 ottobre 2024, n. 8174,
che ha respinto il ricorso contro l’ordine di demolizione per opere
realizzate in difformità dal permesso di costruire e dal permesso
di costruire in variante che il proprietario aveva ottenuto.
A seguito di sopralluogo, l’Amministrazione aveva
accertato la presenza delle seguenti difformità rispetto al
progetto:
- ampliamento di cubatura utile dell’ambiente al primo piano e
conseguente incremento del volume utile dell’unità
immobiliare; - apertura di porte e finestre sulla muratura perimetrale;
- variazione essenziale dello sporto esterno al primo piano;
- realizzazione non assentita di muretti in pietra a
delimitazione di una balconata.
Dopo l’ingiunzione a demolire, il proprietario ha presentato
un’istanza di accertamento di conformità ai sensi degli artt. 36
e/o 37 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), al fine di
regolarizzare le parti non sanate.
Il TAR aveva respinto il ricorso in primo luogo perché il
permesso di costruire era scaduto e anche se i
lavori non erano stati ultimati, alla scadenza del termine indicato
nel titolo edilizio sarebbe stato necessario munirsi di nuovo
titolo; in caso contrario il Comune ben può valutare la difformità
tra quanto originariamente assentito e quanto effettivamente
realizzato.
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In riferimento alla possibilità di sanatoria
parziale delle opere, il Collegio non riteneva
assolto il relativo onere probatorio sulla scindibilità delle opere
da sanare rispetto a quelle da demolire, senza che fossero state
abbattute le parti dell’intervento edilizio ritenute insanabili
dallo stesso ricorrente.
La richiesta di sanatoria sarebbe stata ricevibile solo
dopo l’abbattimento degli abusi riscontrati. In ogni
caso, l’istanza di sanatoria arresta solo temporaneamente il
procedimento sanzionatori, che riprende vigore non
appena è stata decisa in senso negativo la richiesta stessa anche
mediante silenzio rigetto.
Opere abusive e permesso di costruire scaduto: cosa
succede?
Da qui l’appello al Consiglio sulla base di questi
presupposti:
- i lavori già effettuati non dovevano considerarsi senza titolo,
ma in parziale difformità a causa del mancato completamento delle
opere per mancanza di fondi e per effettiva deviazione dal progetto
assentito; - l’istanza di sanatoria era funzionale a scindere gli interventi
insanabili da quelli astrattamente conformi agli strumenti
urbanistici, che non necessitavano di alcun intervento
conformativo, essendo già nella loro materialità pienamente
rispondenti alle norme urbanistiche vigenti in loco.
In riferimento al primo motivo Palazzo Spada ha richiamato il
consolidato orientamento della stessa Sezione, secondo cui la
mancata ultimazione nel triennio dei lavori assentiti con il
permesso di costruire dichiarato decaduto, non comporta
illegittimità di quelli eseguiti se conformi a quanto previsto dal
titolo edilizio, ma impedisce di realizzare le opere non
completate nei termini.
Quando, però, viene contestato non solo il mancato rispetto del
termine, ma l’effettuazione di opere non autorizzate dal permesso
di costruire, per limitare la sanzione ripristinatoria alle sole
opere illegittime è necessario mostrare la netta
scindibilità di queste ultime dalle altre conformi al
titolo edilizio.
L’eventuale possibilità di effettuare la separazione va
dimostrata dal privato, cosa non avvenuta nel caso in esame, dove
per altro non si è provveduto alla rimozione delle parti
illegittime, fatto che costituisce una prova indiretta della loro
inscindibilità.
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