Mutuo immobiliare: estinzione anticipata e riduzione delle commissioni #finsubito prestito immediato

La Corte di Giustizia dell’Unione Europea, con sentenza del 17 ottobre 2024 (Pres. K. Jürimäe, Rel. N. Jääskinen) pronunciata in sede di rinvio pregiudiziale, ha precisato la portata dell’art. 25 della Direttiva 2014/17/UE in materia di estinzione anticipata del contratto di mutuo immobiliare (i.e. credito ai consumatori relativo a beni immobili residenziali), sancendo che, in assenza di informazioni fornite dal soggetto finanziatore, le commissioni prelevate al momento della conclusione di un contratto, sono coperte dal diritto alla riduzione del costo totale del credito.

Più precisamente, il primo paragrafo dell’art. 25 della Direttiva 2014/17/UE, relativo all’estinzione anticipata dei prestiti nell’ambito del credito al consumo, impegna gli Stati membri ad assicurare che «il consumatore abbia il diritto di adempiere in tutto o in parte agli obblighi che gli derivano da un contratto di credito prima della scadenza di tale contratto».

In tal caso, prosegue la disposizione in commento, «il consumatore ha diritto ad una riduzione del costo totale del credito al consumatore, che riguarda gli interessi e i costi dovuti per la restante durata del contratto».

Orbene, secondo la Corte di Giustizia, la disposizione citata, dev’essere interpretata nel senso che, «in assenza di informazioni fornite dal creditore che consentano a un giudice nazionale di verificare se una commissione prelevata al momento della conclusione di un contratto di credito ipotecario rientri nella categoria dei costi che sono indipendenti dalla durata di tale contratto, detto giudice deve ritenere che tale commissione sia coperta dal diritto alla riduzione del costo totale del credito di cui a tale disposizione». Inoltre, sempre secondo la Corte, «da tale disposizione non deriva alcun metodo di calcolo specifico che consenta di determinare l’importo della riduzione del costo totale del credito di cui a detta disposizione».

La sentenza in commento è stata pronunciata nell’ambito di un contenzioso istaurato da un consumatore polacco relativamente all’estinzione anticipata di un contratto di credito ipotecario.

In particolare, il consumatore contestava alla banca finanziatrice di dovergli rimborsare una commissione connessa alla concessione del prestito in maniera proporzionata alla durata residua del contratto; la banca, invece, sosteneva che tale commissione consisteva in un pagamento una tantum ed era quindi esclusa dall’obbligo di restituzione.

Il giudice polacco, quindi, ha chiesto alla Corte di Giustizia UE se, ai sensi della Direttiva 2014/17/UE, il diritto del consumatore ad ottenere una riduzione del costo totale del credito estinto anticipatamente, comprenda anche una commissione connessa alla concessione del credito medesimo, e se, sempre la citata direttiva, individui un metodo di calcolo specifico per determinare l’importo della riduzione.