Cos’è lo stato legittimo di un immobile? Come
si determina e perché è fondamentale per l’avvio di un
intervento edilizio? Uno studio
recente, curato da Nicola Durante per la
Giustizia Amministrativa, approfondisce il tema
con riferimento al d.P.R. n. 380/2001
(Testo Unico Edilizia) nella versione aggiornata
dalla Legge n.
105/2024, di conversione con modifiche del Decreto-Legge n. 69/2024
(Decreto Salva Casa).
Lo stato legittimo e lo stato di fatto
“Il presupposto fondamentale di ogni intervento edilizio è
la coincidenza dello stato di fatto dell’immobile o dell’unità
immobiliare, con lo stato legittimo”. Comincia in questo modo
lo studio che cristallizza un concetto ormai pacifico e rimarcato
più volte dalla giurisprudenza di Cassazione: qualsiasi intervento
edilizio (anche di manutenzione ordinaria) può essere effettuato
solo su un immobile privo di abusi edilizi e, quindi, perfettamente
corrispondente allo “stato legittimo”.
Come correttamente ricorda lo studio, “Lo stato legittimo
non è un titolo, ma una condizione permanente dell’immobile (Cons.
Stato n. 8339/2023), disciplinata dall’art. 9-bis, d.P.R. n.
380/2001, recentemente modificato col decreto legge n. 69 del 2024,
c.d. “Salva Casa”, convertito dalla legge n. 105 del
2024”.
La mancata coincidenza tra stato di fatto e stato legittimo
configura gli abusi edilizi, gestiti dal Testo
Unico Edilizia tramite sanzioni demolitorie o pecuniarie. Questo
principio è stato ulteriormente chiarito dai commi 1-bis e 1-ter
dell’art. 9-bis nella versione post Salva Casa.
Pur non fornendo critiche o considerazioni utili alla
discussione che negli ultimi tempi ha animato il dibattito sullo
stato legittimo, lo studio pubblicato dalla Giustizia
Amministrativa riporta una interessante disamina che può essere
utile analizzare.
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