al via i controlli dell’Agenzia delle Entrate 

Nel corso del 2025, l’Agenzia delle Entrate darà avvio a una vasta campagna di controlli mirati sull’aggiornamento delle rendite catastali per gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus. 

Dunque, il catasto potrebbe apprestarsi a diventare una leva per far quadrare i conti del Superbonus. L’obiettivo di questa iniziativa è duplice: l’aggiornamento degli archivi catastale tramite una mappatura più precisa del patrimonio immobiliare italiano e l’accertamento di eventuali irregolarità o omissioni che possano aver alterato il valore fiscale degli immobili.

L’avvio del programma di compliance, previsto dalla relazione del mandato dell’ex direttore delle Entrate Ernesto Maria Ruffini, era già stato già anticipato dal Ministro dell’economia e delle finanze Giancarlo Giorgetti.

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La normativa di riferimento

Partiamo dalla normativa. La Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023) stabilisce che tutti gli immobili che, a seguito di lavori incentivati con il Superbonus, abbiano subito un incremento del loro valore fiscale, misurato dalla rendita catastale, debbano essere aggiornati. 

Questo aggiornamento è obbligatorio e deve essere effettuato tramite la procedura DOCFA entro 30 giorni dalla fine dei lavori o dalla dichiarazione di abitabilità dell’immobile.

Gli interventi che rientrano nella sfera del controllo 

Gli interventi oggetto di controllo comprendono: 

• miglioramenti strutturali; 
• efficientamento energetico; 
• adeguamenti sismici altre modifiche significative che possono alterare la classificazione o il valore catastale dell’immobile. 

L’Agenzia delle Entrate utilizzerà tecnologie avanzate per incrociare i dati disponibili, sfruttando l’interoperabilità tra diverse banche dati, come quelle relative alle comunicazioni di cessione del credito e gli archivi catastali. Questo sistema consentirà di individuare rapidamente eventuali discrepanze e omessi aggiornamenti.

Cosa riceveranno i proprietari di casa?

I proprietari di immobili che hanno effettuati lavori edili riceveranno dal fisco delle lettere di compliance che rappresentano uno strumento di verifica preliminare che consente ai contribuenti di regolarizzare eventuali omissioni senza incorrere immediatamente in sanzioni. 

Questi documenti, che verranno inviati tramite PEC o posta ordinaria, hanno lo scopo di segnalare possibili irregolarità e invitare i destinatari a chiarire la loro posizione o a procedere con il ravvedimento operoso.

Se dalla lettera emerge la necessità di aggiornare la rendita catastale, il contribuente avrà l’opportunità di:

• Dimostrare la correttezza della propria posizione, ad esempio presentando una relazione tecnica che attesti la non obbligatorietà della variazione catastale per i lavori svolti.
• Sanare l’omissione tramite ravvedimento operoso, un’opzione che consente di aggiornare la rendita catastale e pagare sanzioni ridotte rispetto a quelle previste in caso di accertamento formale.

In caso di mancata risposta o inerzia, l’Agenzia procederà con l’attribuzione d’ufficio di una nuova rendita catastale e notificherà un avviso di accertamento. Tale avviso potrà essere contestato entro 60 giorni attraverso ricorso formale presso la Corte di Giustizia Tributaria, ma è sempre consigliabile agire tempestivamente per evitare situazioni di contenzioso.

Quando l’aggiornamento catastale non è necessario

Non tutti gli interventi incentivati dal Superbonus comportano l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale. Infatti, non saranno oggetto di adeguamento: 

• i lavori che non modificano la pianta dell’immobile; 
• i lavori non comportano il cambio di categoria catastale; 
• i lavori che non incidono sulla classe di valore energetica.

La soglia guida per determinare l’obbligo di aggiornamento è fissata al 15%: se i lavori determinano un aumento del valore dell’immobile superiore a questa percentuale rispetto alla rendita originaria, la variazione catastale diventa obbligatoria. 

La legge prevede questa soglia per assicurare che solo le modifiche significative siano soggette a controllo, evitando di gravare i contribuenti con adempimenti non necessari. Però, è fondamentale verificare caso per caso con il supporto di un tecnico qualificato.