Asta deserta e la trattativa privata: Si può (davvero) fare?

Con questo articolo vorrei “sfatare” il mito della trattativa privata a seguito di un’asta deserta.

Non è la prima volta che, come esperti del settore, leggiamo di frottole, addirittura “caldeggiate” da alcuni siti più o meno autorevoli.

Come avvocati specializzati in diritto delle aste, cercheremo di spiegarvi come funziona in maniera “tecnica” ma con esempi semplici e chiari.

Diciamolo subito:

A. La legge non consente ad alcun giudice, nemmeno fallimentare, di vendere privatamente il bene all’asta dopo un’asta deserta

B. L’unica circostanza in cui viene consentito è relegata ad una fase molto iniziale della procedura esecutiva immobiliare (la cd. vendita diretta)

C. L’unico modo per “parlare” di trattativa privata e asta deserta è parlare di saldo e stralcio immobiliare 

Partiamo dalla base.

Asta deserta e trattativa privata: perché non si può fare?

Come anticipato, dopo un’asta deserta nessuna legge consente ad un privato di recarsi dal giudice per acquistare privatamente la casa all’asta.

Questo perché l’eventuale acquisto da parte di un privato scardinerebbe tutti i principi di competitività che sono posti a garanzia sia del debitore, sia del creditore che della platea dei potenziali offerenti.

Insomma, chi si fiderebbe più delle aste se qualcuno potesse “rubarsi” quelle più appetitose con un accordo sotto banco?

PS: un’altra modalità per farlo esiste e la vedremo fra poco

Ecco, questa è una delle ragioni per cui non è possibile, in alcun modo, comprare “ufficialmente” una casa all’asta dopo un’asta deserta e grazie ad una trattativa privata.

Anche nell’ambito della vendita fallimentare, pare oramai chiaro che il curatore sia tenuto a vendere i beni tramite “modalità competitive” ex art. 107 L.F. le quali ovviamente presuppongono la massima auspicata partecipazione possibile.

Quindi: NO, non è possibile comprare una casa all’asta con una trattativa privata dopo un’asta deserta.

Posso intraprendere una trattativa privata con il debitore dopo un’asta deserta?

Si.

E’ possibile intraprendere una trattativa privata per l’acquisto della casa all’asta anche dopo alcune aste deserte con il debitore.

Questa operazione, certamente lecita, assume il nome di saldo e stralcio immobiliare ossia una particolare operazione tramite cui un terzo acquirente può comprare con un accordo con il debitore la sua casa fuori dall’asta.

Il saldo e stralcio funziona cosi: 

Poniamo il caso che Tizio, acquirente, voglia acquistare l’immobile di Caio , debitore esecutato, all’asta fissata per il 10 giugno 2026.

L’immobile viene offerto all’asta a 120.000,00 con offerta minima fissata a circa 100.000,00.

Tizio, piuttosto che aspettare l’asta, si mette in contatto con Caio e riesce a trovare un accordo con la banca che sta pignorando la casa.

L’accordo è questo:

Tizio pagherà alla Banca una somma di denaro per “salvare” la casa di Caio dal pignoramento.

Caio, in cambio, venderà la sua casa a Tizio, ritenendosi soddisfatto, quanto al prezzo, dal fatto che l’acquirente abbia “eliminato” il suo debito con la Banca.

Il creditore accetta e Tizio acquista l’immobile senza passare dall’asta.

Questo è, in maniera molto molto semplice, l’acquisto in PRE-ASTA conosciuto come acquisto a saldo e stralcio immobiliare.

A chi rivolgersi nelle aste immobiliari?

Spero con questo articolo di avervi non solo fatto chiarezza ma di avervi anche dato qualche elemento in più su cui riflettere.

Le aste immobiliari rappresentano una straordinaria opportunità di guadagno ed investimento e, da professionista del settore, posso dire oggi più che mai.

Tuttavia vi invito a prestare un’altissima attenzione perché dove c’è il miele ci sono spesso le api e cosi spesso capita che le aste immobiliari possano nascondere delle vere e proprie insidie.

Non parlo solo di liberazioni complesse, ma anche di tribunali lentissimi, delegati che spariscono, vizi nella procedura o ancora peggio immobili diversi da quelli rappresentati in perizia.

A fronte del già forte risparmio delle aste, non vedo perché risparmiare proprio sull’assistenza di un avvocato esperto nelle aste immobiliari.

Avvocato Daniele Giordano