Mancanza di certificato di agibilità, quando scatta la nullità del contratto di compravendita?

Il certificato di agibilità è un documento che attesta la sussistenza delle condizioni relative all’igiene, sicurezza, salubrità e risparmio energetico di un immobile. In tali casi risulta più appropriato parlare di segnalazione certificata di agibilità (art. 24 D.P.R. 380/01), dato che il suddetto documento rappresenta un’autocertificazione che il proprietario dell’immobile consegna al Comune nella quale si afferma che l’edificio soddisfa i requisiti richiesti dalla normativa in materia. 

Il certificato di agibilità è necessario per le nuove costruzioni, ricostruzioni o soprelevazioni totali o parziali o per interventi sugli edifici esistenti. In quest’ultimo caso, vi è la possibilità di attestare l’agibilità anche solo di una porzione dell’immobile solamente se questa si possa considerare funzionalmente autonoma.

In questo articolo approfondiremo due aspetti: 

• Quali sono le conseguenze della mancata presentazione della suddetta segnalazione? 
• Questa mancanza può generare degli effetti negativi nel caso si voglia stipulare un contratto di compravendita immobiliare? 

Uno sguardo alla giurisprudenza

La questione è stata oggetto di ampio dibattito in dottrina e giurisprudenza. Recenti pronunce della Corte di Cassazione e dei Tribunali di merito offrono spunti utili per chiarire i contorni di tale problematica.

L’indirizzo prevalente in giurisprudenza afferma che, pur ricoprendo un ruolo di rilievo all’interno di una compravendita immobiliare, la mancanza del certificato di agibilità non determina automaticamente la nullità del contratto. Invero, gli Ermellini di recente si sono pronunciati sulla questione confermando l’orientamento maggioritario. 

Sul punto, la Suprema Corte ha sottolineato che la nullità contrattuale si configura solo in presenza di violazioni di norme imperative che incidano sulla causa del contratto o sul suo oggetto. Nel caso del certificato di agibilità, la sua assenza può costituire un vizio dell’immobile, ma non è tale da rendere nullo il contratto (Cass., Ordinanza n. 8749/2024). 

Sempre di recente, la Corte di Cassazione ha affermato che l’assenza del certificato di agibilità non rende incommerciabile l’immobile oggetto di compravendita con la conseguente inapplicabilità della risoluzione del contratto per inadempimento. L’unica eccezione individuata dagli Ermellini a tale regola è quella secondo la quale la mancanza del certificato va a incidere, in modo significativo, sull’uso previsto dell’immobile o violi esplicitamente patti contrattuali (Cass, Ordinanza n. 5963/2024). 

Appurata che la mancanza del certificato di agibilità non determina la nullità del contratto di compravendita, ci si è posti la seguente questione: è possibile, senza che questo determini conseguenze negative per le parti, rilasciare il certificato di agibilità dopo la conclusione del contratto di compravendita?

Il Tribunale di Monza, con la sentenza n. 1854/2023, ha risposto al suddetto quesito affermando che il certificato di agibilità può essere rilasciato anche successivamente alla conclusione del contratto, senza che ciò determini uno squilibrio delle prestazioni contrattuali. Mediante tale decisione, il Tribunale di merito dava rilevanza agli accordi tra le parti dato che veniva specificato che se, ad esempio, l’acquirente era consapevole dell’assenza del certificato al momento della stipula, difficilmente tale mancanza può essere invocata come causa di risoluzione.

Le implicazioni pratiche

Alla luce delle pronunce sopra citate, è possibile individuare alcune implicazioni pratiche:

1. Assenza di nullità automatica: la mancanza del certificato di agibilità non è sufficiente, di per sé, a determinare la nullità del contratto di compravendita.
2. Tutela dell’acquirente: l’acquirente può comunque tutelarsi invocando la presenza di vizi occulti o chiedendo una riduzione del prezzo, qualora l’assenza del certificato incida sull’utilizzo dell’immobile.
3. Ruolo della buona fede: la buona fede contrattuale assume un ruolo centrale. Se le parti hanno negoziato consapevolmente l’acquisto di un immobile privo di certificato di agibilità, difficilmente ciò potrà costituire un motivo valido per risolvere il contratto.

Conclusioni

La mancanza del certificato di agibilità, pur rappresentando un elemento rilevante nella compravendita immobiliare, non può essere considerata come causa automatica di nullità del contratto. Le recenti pronunce giurisprudenziali dimostrano un approccio equilibrato, volto a tutelare sia la commerciabilità degli immobili sia le legittime aspettative delle parti contrattuali. Per evitare controversie, è comunque consigliabile verificare la presenza del certificato prima della stipula e regolare eventuali carenze nel contratto stesso.