È legale trattenere la caparra dopo l’affitto per danni minori?

L’agenzia o il locatore possono trattenere il deposito cauzionale dopo la fine del contratto per danni di piccola entità nell’immobile? Ecco cosa dice la legge.

Alla scadenza di un contratto di locazione, la restituzione della caparra (meglio chiamata “cauzione” o, più propriamente, deposito cauzionale) dovrebbe essere un atto tempestivo e dovuto da parte del locatore, previa verifica delle condizioni all’appartamento. Tuttavia, spesso sorgono controversie tra proprietario e inquilino dinanzi alle rivendicazioni di asseriti (ma non esattamente dimostrabili né facilmente quantificabili) danni all’immobile. Ebbene, cosa succede se il deposito non viene prontamente restituito? È legale trattenere la caparra dopo l’affitto per danni minori?

In questo articolo, analizzeremo proprio questo aspetto, cercando di rispondere alle domande più frequenti che, sul tema, normalmente si pongono.

La caparra: a cosa serve e quando può essere trattenuta

La caparra è una somma di denaro che l’inquilino versa al proprietario all’inizio del contratto di affitto, a garanzia degli obblighi assunti. Essa va rimborsata (obbligatoriamente e con gli interessi maturati durante il periodo di locazione) solo dopo la restituzione delle chiavi dell’appartamento.

Il proprietario può trattenere la caparra in caso di:

• mancato pagamento del canone di locazione: in questo caso, il proprietario è autorizzato a compensare il proprio debito (quello della caparra) con il proprio credito (i canoni non versati dall’inquilino);
• danni all’immobile: l’inquilino è responsabile delle condizioni dell’appartamento, che deve esser restituito così come gli era stato consegnato, salvo la normale usura, cioè il deterioramento dovuto all’utilizzo. Anche le spese di pulizia sono a carico dell’affittuario.

Il proprietario può trattenere la caparra per coprire le spese di riparazione solo se:

• trova un accordo con la controparte sul relativo ammontare;
• in assenza di un accordo, se c’è una sentenza del giudice che quantifica esattamente l’ammontare del risarcimento.

Pertanto, se le parti non riescono a raggiungere un’intesa sull’entità delle spese necessarie a ripristinare l’appartamento, il locatore che voglia trattenere la cauzione deve per forza avviare una causa civile contro l’ex inquilino. Scopo del giudizio è quello di rimettere al giudice la verifica:

• dell’eventuale responsabilità del conduttore;
• dell’ammontare del risarcimento dovuto.

Viceversa, se il locatore non avvia tale giudizio, la cauzione deve essere restituita immediatamente.

Danni minori: cosa dice la legge?

L’articolo 1590 del Codice civile stabilisce che il conduttore deve restituire la cosa locata nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso in conformità del contratto. Ciò significa che il conduttore non è responsabile per i danni derivanti dall’uso normale dell’immobile.

Inoltre, l’articolo 1576 del Codice civile prevede che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Le riparazioni di piccola manutenzione sono quelle che derivano dall’uso quotidiano e normale dell’immobile (ad esempio, la sostituzione della guarnizione di un rubinetto, o di una lampadina fulminata).

Danni minori: quali sono?

La legge non definisce in modo preciso cosa si intende per “danni minori”. In generale, si può considerare “danno minore” un danno di lieve entità, che non compromette la funzionalità dell’immobile e che può essere riparato con una spesa contenuta.

Esempi di danni minori potrebbero essere:

• piccoli fori nel muro;
• rigature sul pavimento;
• maniglie rotte;
• lampadine fulminate.

In caso di danni minori, il proprietario può trattenere solo la parte di caparra necessaria a coprire le spese di riparazione. Non è legale, invece, trattenere l’intera caparra per danni di lieve entità. Si tenga peraltro conto che, con riferimento alle pareti, non spetta all’inquilino la tinteggiatura e la stuccatura, salvo diverso accordo nel contratto (per maggiori informazioni leggi “Quando si lascia una casa in affitto bisogna imbiancare?“).

La giurisprudenza ha chiarito che il locatore non può trattenere la cauzione per danni che consistono in un deterioramento o in un consumo derivanti dall’uso in conformità del contratto o dovuti a vetustà. Pertanto, i danni minori che rientrano nell’uso normale dell’immobile non giustificano il trattenimento della caparra.

Quando il proprietario deve restituire la cauzione?

Il Tribunale di Piacenza ha affermato che il locatore è tenuto a restituire la cauzione al termine della locazione e non può rifiutarsi di restituirla sulla base di generiche contestazioni o riservandosi di agire in separato giudizio per il risarcimento dei danni (sentenza n. 561/2022).

Analogamente, il Tribunale di Roma ha stabilito che il locatore deve restituire il deposito cauzionale al termine della locazione, salvo che non abbia ottenuto una pronuncia giudiziale che gli attribuisca il diritto di trattenere la somma a copertura di specifici danni subiti (sentenza n. 2476/2022, n. 8795/2021).

Pertanto, il locatore può trattenere la caparra solo se ha promosso un’azione giudiziale e ha ottenuto una sentenza che gli riconosce il diritto di trattenere la somma a titolo di risarcimento per danni specifici. In assenza di tale pronuncia, il conduttore ha diritto alla restituzione della caparra al termine della locazione.

In conclusione, trattenere la caparra per mesi dopo la scadenza dell’affitto in caso di danni minori non è legale. Il locatore deve restituire la caparra al conduttore al termine della locazione, salvo che non abbia ottenuto una pronuncia giudiziale che gli attribuisca il diritto di trattenere la somma per danni specifici.

Tempi di restituzione della caparra: cosa dice la legge?

La legge non stabilisce un termine preciso per la restituzione della caparra. Tuttavia, la giurisprudenza ritiene che la restituzione debba avvenire entro un termine ragionevole, che di solito si considera essere quello necessario a visionare l’immobile e a verificare le sue condizioni.

Tuttavia, in presenza di danni, il proprietario ha diritto a trattenere la caparra fino a quando non abbia quantificato l’entità del danno e il costo delle riparazioni. Questo non significa che il proprietario possa trattenere la caparra a tempo indeterminato. Deve agire con diligenza e tempestività nel quantificare il danno e nel procedere alle riparazioni.

Cosa fare se la caparra viene trattenuta ingiustificatamente

Se l’agenzia immobiliare o l’affittuario trattengono la caparra ingiustificatamente o per un tempo eccessivo, l’inquilino può:

• inviare una diffida e intimare per iscritto al proprietario di restituire la cauzione entro un determinato termine, minacciando azioni legali;
• chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo (il credito dell’inquilino è certo in quanto l’ammontare della caparra versata risulta dal contratto registrato);
• citare in giudizio il proprietario per ottenere la restituzione della caparra e il risarcimento degli eventuali danni.

Il proprietario può trattenere la caparra per la normale usura dell’immobile?

Il proprietario non può trattenere la caparra per la normale usura dell’immobile, ma solo per danni causati dall’inquilino dalla sua incuria e negligenza, nonché per le spese di pulizia (si pensi ai peli del gatto o all’odore del cane).

Posso utilizzare la caparra per pagare l’ultimo mese di affitto?

La cauzione non può essere utilizzata per pagare l’ultimo mese di affitto, a meno che non ci sia un accordo esplicito tra le parti, altrimenti verrebbe meno la funzione di garanzia tipica di questa forma di deposito.