le novità sulla prima casa

La Legge Bilancio 2025 interviene sulla normativa del Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa, facendo slittare al 31 dicembre 2027 la possibilità di usufruire della garanzia massima dell’80%, a valere sul Fondo medesimo, sulla quota capitale dei mutui destinati alle categorie prioritarie, aventi specifici requisiti di reddito ed età. E’ elevato a due anni il termine per l’alienazione di immobili da destinare a prima abitazione valido per conservare il beneficio dell’aliquota agevolata del 2% relativa all’imposta di registro. Al testo generale della legge e alla sua approvazione abbiamo dedicato l’articolo Manovra di bilancio 2025: il testo approvato (PDF scaricabile)

1. La garanzia del Fondo prima casa nella Legge di Bilancio 2025

Viene prorogata al 31 dicembre 2027 la possibilità di avvalersi della disciplina che innalza la misura massima della garanzia rilasciata dal Fondo di garanzia per la prima casa dal 50 fino all’80% della quota capitale le categorie prioritarie, ove in possesso di un ISEE non superiore a 40 mila euro annui e per mutui di importo superiore all’80% del prezzo dell’immobile, inclusivo di oneri accessori. Le categorie prioritarie sono rappresentate dalle giovani coppie, dai nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, dai conduttori di alloggi IACP e dai giovani infra36enni, in possesso di ISEE non superiore a 40.000 euro annui, richiedenti un mutuo superiore all’80% dell’immobile, inclusi oneri accessori. Si stabilisce che le disposizioni di cui all’articolo 1, commi, 9, 10, 11, 12 e 13, legge n. 213/2023, si applicano fino al 31 dicembre 2027. In sintesi, si tratta delle norme, già contenute nella legge di bilancio per il 2024, che:

• prevedono l’inclusione, tra le categorie prioritarie, di famiglie numerose che rispettino certe condizioni anagrafiche e reddituali;
• dettano, con riferimento alle istanze presentate da dette famiglie, disposizioni peculiari concernenti, tra l’altro, la misura massima della garanzia concedibile e la misura dell’accantonamento di un coefficiente di rischio;
• prevedono ulteriori disposizioni applicabili alle agevolazioni in parola nelle ipotesi di surroga del mutuo originario.
• I succitati commi da 9 a 13 prevedono che, per l’anno 2024, siano inserite tra le categorie prioritarie i nuclei familiari che includono:
• tre figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 40.000 euro annui;
• quattro figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 45.000 euro annui;
• cinque o più figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 50.000 euro annui.
• In ipotesi di istanze di finanziamento con limite di finanziabilità (quando il rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo d’acquisto dell’immobile oltrepassa l’80%), per le suddette famiglie numerose la misura massima della garanzia concedibile dal Fondo di garanzia per la prima casa è fissata:
• all’80% della quota capitale (tempo per tempo in essere sui finanziamenti concessi) per le famiglie con tre figli con età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 40.000 euro annui;
• all’85% della quota capitale (tempo per tempo in essere sui finanziamenti concessi) per le famiglie con 4 figli con età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 45.000 euro annui;
• al 90% della quota capitale (tempo per tempo in essere sui finanziamenti concessi) per le famiglie con 4 figli con età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 45.000 euro annui.
• Tali disposizioni hanno trovato operatività per le istanze presentate dal trentesimo giorno dall’entrata in vigore della legge di bilancio 2024, fino al 31 dicembre 2024.

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2. Accesso al credito

Si incrementa di 130 milioni di euro per l’anno corrente e di 270 milioni di euro per ognuno degli anni 2026 e 2027, la dotazione del Fondo di garanzia per la prima casa. Si stabilisce che il Fondo di garanzia per la prima casa è riconosciuto esclusivamente, e non più prioritariamente, per l’accesso al credito da parte delle giovani coppie ovvero dei nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, da parte dei conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati, nonché dei giovani che non hanno compiuto 36 anni di età.

3. Si amplia il periodo di alienazione per conservare i benefici

Per incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione, si novella l’articolo 1, nota II-bis, comma 4-bis, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986, estendendo da uno a due anni il periodo di tempo previsto per l’alienazione di immobili da destinare a prima abitazione per conservare il beneficio dell’aliquota agevolata del 2% relativa all’imposta di registro.

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