Fisco ed immobili – Studio Legale Associato Spreafico

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Nella Legge di Bilancio 2025 (L. 30 Dicembre 2024 n. 207) sono contenute una serie di norme che attengono a fisco ed immobili.

L’argomento è di diffuso interesse e, nel seguito di questo articolo, abbiamo elencato le novità che caratterizzeranno il prossimo futuro; concentrando l’attenzione sul fatto che il Legislatore ha previsto una generale e progressiva “compressione” delle precedenti agevolazioni fiscali (c.d. bonus edilizi).

Agevolazioni prima casa

La principale novità riguardante gli immobili destinati a prima casa è costituita dall’estensione a due anni del termine per vendere o donare gli immobili acquistati con il relativo beneficio fiscale.

La previsione riguarderà sia coloro che acquisteranno un immobile con le agevolazioni prima casa dall’1 Gennaio 2025 sia coloro che lo hanno acquistato nel corso del 2024. 

Restano fermi i requisiti richiesti per godere di tale agevolazione:

• non essere proprietari di altra casa nel medesimo Comune ove è ubicata la casa oggetto del nuovo acquisto; 
• non essere proprietari di altra casa in qualunque Comune del territorio nazionale, che sia stata acquistata con l’agevolazione prima casa.

E’ stata anche confermata la riduzione delle imposte per l’acquisto della c.d. “prima casa”.

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione I.v.a., le imposte saranno le seguenti:

• registro (2% invece che 9%)
• ipotecaria fissa di 50 Euro
• catastale fissa di 50 Euro.

Se la venditrice è un’impresa e la vendita à soggetta ad I.v.a., le imposte saranno le seguenti:

• I.v.a. al 4% (invece che al 10%)
• registro fissa di 200 Euro
• ipotecaria fissa di 200 Euro
• catastale fissa di 200 Euro.

Ecobonus, Bonus Ristrutturazioni

Cessati ormai il Superbonus 110%, il bonus facciate, il Sismabonus (usufruibile per le spese sostenute sino al 31 Dicembre 2024), il bonus verde ed il bonus colonnine, tutte le residuali agevolazioni fiscali del settore immobiliare alle quali i contribuenti potranno avere diritto nell’anno 2025 hanno subito modifiche – di incidenza negativa – rispetto all’anno 2024 ed un livellamento dell’entità delle detrazioni.

Per l’anno 2025 – fatta eccezione per il bonus riguardante le barriere architettoniche (si veda infra) – le spese sostenute per il recupero del patrimonio edilizio e la riqualificazione dei fabbricati adibiti ad abitazione principale avranno infatti una misura di detrazione massima pari al 50%.

Mentre per gli altri immobili, sempre nell’anno 2025 le detrazioni saranno pari al 36%.

Nella Finanziaria è inoltre già stato previsto che le citate misure saranno ulteriormente ridotte per gli anni 2026-2027, nel corso dei quali le detrazioni saranno pari al:

• 36% per l’abitazione principale
• 30% per altri immobili.

Bonus mobili e bonus elettrodomestici

Resta in vigore il bonus mobili, che nel corso dell’anno 2025 permetterà ai contribuenti di ottenere un rimborso pari al 50% – con il limite fissato a 5.000 Euro – delle spese sostenute per l’acquisto di mobili.

E’ inoltre stato introdotto il bonus elettrodomestici, che a fronte della “rottamazione” di un vecchio apparecchio permette di ottenere uno sconto fino a 200 Euro per l’acquisto di un nuovo grande elettrodomestico.

Il bonus si applica per l’acquisto di:

• forni
• lavatrici
• lavasciugatrici
• lavastoviglie
• frigoriferi
• congelatori.

ed è limitato all’acquisto di elettrodomestici inseriti in determinate classi energetiche (potete approfondire l’argomento Potete approfondire l’argomento leggendo il testo della L. 30 Dicembre 2024 n. 207 QUI →).

Entrambi i bonus possono essere ottenuti da coloro che hanno realizzato interventi di ristrutturazione edilizia a partire dall’1 Gennaio 2024.

Bonus barriere architettoniche

E’ forse l’unica agevolazione a non aver subito modifiche nella Legge di Bilancio ed anche per l’anno 2025 consentirà di continuare a detrarre il 75% delle spese sostenute; fino a un importo massimo variabile, da 30.000 a 50.000 Euro, a seconda dell’edificio su cui sono eseguiti i lavori.

Rientrano nell’agevolazione le spese sostenute per:

• ascensori e montacarichi
• elevatori esterni all’abitazione
• sostituzione di gradini con rampe, sia negli edifici che nelle singole unità immobiliari
• realizzazione di strumenti che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo tecnologico, favoriscono la mobilità interna ed esterna delle persone portatrici di disabilità grave.

La detrazione non si applica, invece, per il semplice acquisto di strumenti o beni mobili, anche se diretti a favorire la comunicazione e la mobilità della persona con disabilità.

Il bonus prevede, per i lavori effettuati dall’1 Gennaio 2022 al 31 Dicembre 2025 su edifici già esistenti, una detrazione Irpef, da ripartire in 5 quote annuali di pari importo.

In alternativa alla fruizione della detrazione in dichiarazione, è possibile optare per:

• sconto in fattura
• cessione del credito.

Il limite alle detrazioni

Altra novità di rilievo presente nella Finanziaria è quella relativa al “tetto” massimo delle spese detraibili per l’anno 2025 dalle persone fisiche, in rapporto al suo reddito di contribuente e di quello del suo nucleo familiare.

Questi i limiti previsti:

• 14.000 Euro per i contribuenti con reddito complessivo compreso tra 75.000 e 100.000 Euro
• 8.000 Euro per i contribuenti con reddito complessivo oltre i 100.000 Euro.

Una ulteriore riduzione delle somme detraibili viene però determinata ai citati limiti dall’applicazione dei seguenti coefficienti:

• 0,5 se il contribuente non ha figli a carico
• 0,7 con 1 figlio a carico
• 0,85 con 2 figli a carico
• 1,0 con più di due figli a carico ovvero un figlio disabile.

Potete approfondire l’argomento leggendo il testo della L. 30 Dicembre 2024 n. 207 QUI →

Per la relativa consulenza od assistenza nell’ambito degli argomenti trattati in questo articolo, potete contattare l’avv. Andrea Spreafico.

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