Coop Alleanza 3.0 cede 22 immobili food retail per 222 mln euro con sale-and-lease back

Coop Alleanza 3.0, la più grande e importante fra le cooperative di consumatori del sistema Coop e colosso dei supermercati radicato a Reggio Emilia,  ha ceduto con un’operazione di sale-and-lease back un portafoglio del valore di 222 milioni di euro composto da 22 immobili food retail presenti sul territorio italiano, di cui 7 ipermercati e 15 supermercati. Le proprietà coprono complessivamente una superficie lorda affittabile di circa 140.000 mq, con una forte concentrazione nella regione dell’Emilia Romagna.

A comprare il portafoglio è stato il fondo di diritto italiano Retail Partnership, gestito da BNP Paribas Real Estate Investment Management Luxembourg sa (sgr), sottoscritto da ICG Real Estate, la divisione dedicata al real estate del global alternative asset manager ICG, e da un investitore istituzionale tedesco. Asset management advisor del fondo è GRR GARBE Italy, che realizza così la sua prima acquisizione in Italia e la prima al di fuori della Germania (si veda qui il comunicato stampa). L’operazione prevede un contratto di locazione trentennale con Coop Alleanza 3.0.

L’operazione è stata finanziata da Natixis Corporate & Investment Banking, che ha agito come Sole Bookrunner, Sole Underwriter, MLA e intermediario finanziario. Mellum ha agito come debt advisor, Legance ha assistito Natixis per la negoziazione del finanziamento, mentre Ashurst ha assistito GRR GARBE Retail per gli aspetti legali e fiscali di per l’operazione. Greenberg Traurig Germany e DLA Piper Italy hanno operato come consulenti legali per conto degli investitori nel fondo. Mentre intermediario è stato Savills Italia.

Ricordiamo che Coop Alleanza nel 2023 aveva invece ceduto per 50 milioni di euro un portafoglio immobiliare non riconducibile all’attività core della cooperativa attraverso un’operazione di cartolarizzazione immobiliare condotta dalla società veicolo Real Estate SPV Project 2203 srl (si veda altro articolo di BeBeez). L’acquisto del portafoglio da parte del veicolo era stato finanziato attraverso l’emissione di quattro classi di titoli asset backed (VAT, senior, mezzanine e junior notes), con Banca Ifis che aveva sottoscritto la totalità delle abs senior e parte delle mezzanine; la stessa Coop Alleanza 3.0 che aveva sottoscritto i titoli VAT e quota parte dei titoli mezzanine e dei titoli junior; infine con Frontis Npl spa che aveva acquisito parte dei titoli junior, oltre ad agire come consulente dell’asset manager.

Ricordiamo che per liberare liquidità, nel novembre 2021 Coop Alleanza aveva ceduto un portafoglio logistico composto da 5 asset, tutti in Emilia Romagna, al fondo Curzon Capital Partners 5 Long-life (CCP 5 LL), gestito da Tristan Capital Partners, in un’operazione che per 4 asset su 5 è stata strutturata nella forma di sale-and- lease back (si veda altro articolo di BeBeez). Nell’ottobre 2021 era stata invece perfezionata con Alter Domus Management Company sa la cessione di 5 proprietà della Cooperativa, di Centrale Adriatica soc. coop. e di Emiliana srl per un cash-in complessivo di 92 milioni. L’operazione ha riguardato in particolare aree dove sono ubicati alcuni magazzini (esistenti e in corso di costruzione) utilizzati per l’attività logistica (Cesena, Reggio Emilia, Anzola e Forlì) rispetto ai quali, contestualmente, alla vendita sono stati stipulati contratti di locazione (si veda qui il bilancio 2021). Si era trattato dell’ultima cessione di immobili di una serie, nell’ambito di un processo di razionalizzazione più ampio degli asset non-core, che nel 2020 aveva infatti visto la vendita di vari immobili non strumentali, tra cui terreni agricoli, immobili a uso commerciale e rami d’azienda (si veda qui il bilancio 2020). In particolare, a dicembre 2020 la Cooperativa aveva ceduto 28 supermercati al fondo di investimento immobiliare Emporion, le cui quote sono interamente detenute da UnipolSai e che è gestito da UnipolSai Investimenti sgr. Quell’operazione aveva determinato un cash-in di oltre 215 milioni di euro e un effetto economico positivo di circa 110 milioni di euro.

Tornando all’operazione di sale-and-lease back appena annunciata, Marco Grassidonio, country head per l’Italia di Garbe Industrial Real Estate, ha dichiarato: “Dopo il grande successo di GARBE come investitore e sviluppatore nel mercato logistico italiano, con questa operazione entriamo in una nuova asset class. Siamo convinti della solidità del food retail in Italia e puntiamo a sviluppare ulteriormente questa area di business sotto il cappello di GRR GARBE Retail. Il nostro obiettivo è creare valore sia per i tenant che per gli investitori, e questo portafoglio, legato a Coop Alleanza 3.0, è una testimonianza del nostro impegno per offrire soluzioni retail sostenibili che rispondano alle esigenze dei conduttori. Puntiamo a proseguire le acquisizioni in Italia, ampliando organicamente questa asset class con acquisizioni mirate“.

“Questa acquisizione rappresenta una pietra miliare nel percorso di GRR GARBE Retail”, ha aggiunto Thomas Kallenbrunnen, managing director di GARBE. “Riflette le nostre ambizioni di crescita, con l’espansione del nostro business Value Add in Germania e i primi passi nel mercato europeo, dopo l’acquisizione di GRR un anno fa. Entrando nel mercato italiano retail, stiamo gettando le basi per proseguire nei nostri piani di crescita di lungo termine”, ha precisato.

“Questa operazione sottolinea la nostra capacità di lavorare in sinergia con gli operatori corporate per trovare soluzioni innovative che garantiscano le loro esigenze immobiliari nel lungo termine, garantendo al contempo un immediato apprezzamento del valore per i nostri investitori”, ha dichiarato Luca Lelli, managing director di ICG Real Estate. “Coop, leader di mercato nel settore grocery italiano, è un partner apprezzato e non vediamo l’ora di valorizzare il portafoglio per un reciproco beneficio”.

GRR GARBE Retail Real Estate GmbH, con sede a Norimberga, fa parte di GARBE Institutional Capital dal 2024. GARBE è una società immobiliare a gestione familiare con sede in Germania, con circa 600 dipendenti in 20 sedi in 13 Paesi e un portafoglio immobiliare di circa 15 miliardi di euro. È uno degli ultimi grandi investitore in ordine di tempo che è sbarcato sul mercato italiano della logistica, avendo aperto un ufficio nel cuore di Milano nell’estate del 2021. Oggi la branch italiana conta 8 professionisti, tra i quali Giulia Fradegrada, head of investment Italy di Garbe Industrial Real Estate, e Mariangela Conte entrata in Garbe a ottobre 2023 nel ruolo di Head of Asset Management Italy (si veda altro articolo di BeBeez). Oltre alla Germania, Garbe ha sede nei Paesi Bassi, Francia, Spagna, Gran Bretagna, Austria, Polonia, Repubblica Ceca, Slovacchia, Romania, Lussemburgo e appunto in Italia. A ottobre è iniziata l’espansione fuori dall’Europa e la società ha aperto a Singapore.