Superbonus 110 rischi per il committente

Superbonus 110%: quando l’impresa abbandona il cantiere: quali sono le conseguenze?

L’introduzione del Superbonus 110% ha sicuramente dato una forte spinta al settore edile, ma ha anche generato alcune criticità, tra cui l’abbandono dei cantieri da parte delle imprese appaltatrici.

Questa situazione sta provocando notevoli disagi per i proprietari di immobili, che si ritrovano con lavori incompleti ed un’agevolazione fiscale potenzialmente persa.

Oltre, in molti casi, anche ai danni di infiltrazioni derivanti proprio da facciate lasciate a metà.

È proprio quello che è successo ad un Condominio nostro cliente il quale, firmato un contratto di appalto per lavori rientranti nell’agevolazione fiscale Superbonus 110%, ha visto sfumare il sogno di vedere il proprio immobile ristrutturato ed efficientato a livello energetico.

Ma non solo.

Le poche opere svolte dall’impresa, che ha poi abbandonato il cantiere, proprio perché lasciate incompiute (oltre a non essere state eseguite a regola d’arte), hanno causato numerosi problemi infiltrativi alle unità immobiliari presenti in Condominio.

L’impresa aveva infatti tolto parte del rivestimento delle facciate, mal posizionato e solo parzialmente il cappotto, senza applicare alcuna protezione, demolito i pavimenti dei balconi e i davanzali delle finestre.

Un immobile, quindi, completamente esposto alle intemperie.

Questa è purtroppo la situazione di molti cantieri, che stiamo affrontando con sempre maggiore frequenza.

Le cause dell’abbandono

Le ragioni che spingono un’impresa ad abbandonare un cantiere sono molteplici:

· Problemi finanziari: La cessione dei crediti d’imposta, inizialmente agevolata, ha subito diverse restrizioni, rendendo più difficile per le imprese recuperare liquidità e far fronte ai pagamenti.

· Aumento dei costi delle materie prime: L’inflazione e la carenza di alcuni materiali hanno incrementato i costi di realizzazione dei lavori, rendendo alcuni contratti economicamente insostenibili.

· Complessità delle procedure: Le numerose normative e le continue modifiche hanno reso la gestione dei progetti Superbonus particolarmente complessa, aumentando il rischio di errori e di contenziosi.

Ecobonus 110 rischi per il Committente

L’abbandono del cantiere da parte dell’impresa comporta una serie di conseguenze per il Committente:

· Lavori incompleti: Il primo e più evidente problema è rappresentato dai lavori non ultimati, che possono rendere l’immobile inagibile, danneggiarlo (si pensi alle infiltrazioni) o meno efficiente dal punto di vista energetico.

· Perdita del Superbonus: Se i lavori non vengono completati entro i termini previsti, si rischia di perdere l’accesso all’agevolazione fiscale o di vederla ridotta.

· Danni economici: Oltre ai costi sostenuti per i lavori non eseguiti, il committente potrebbe dover affrontare spese aggiuntive per completare l’opera affidandosi ad altre imprese, spesso a condizioni meno vantaggiose. Tenendo altresì presente che l’immobile che si trovi in una simile situazione non può essere venduto o dato in locazione ed, eventualmente, può solo essere “svenduto”.

· Contenziosi legali: Per ottenere un risarcimento dei danni e tutelare i propri diritti, il Committente potrebbe essere costretto a intraprendere un’azione legale contro l’impresa inadempiente.

Quali tutele per il Committente?

Il codice civile offre diverse tutele al Committente in caso di inadempimento dell’Appaltatore:

· Risoluzione del contratto: Il Committente può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

· Adempimento coatta: In alternativa, può chiedere al giudice di condannare l’appaltatore a eseguire i lavori.

· Diritto di ritenzione: Può trattenere le somme dovute all’Appaltatore fino a concorrenza del danno subito.

Orientamenti giurisprudenziali sui danni derivanti dal mancato completamento dei lavori Superbonus

La giurisprudenza sul Superbonus 110% è ancora in fase di formazione, in quanto la normativa è recente e i casi di contenzioso sono in costante aumento.

Tuttavia, alcuni orientamenti iniziano a delinearsi, soprattutto in relazione ai danni subiti dai committenti a causa del mancato completamento dei lavori.

Danni risarcibili

I tribunali, in linea generale, tendono a riconoscere i seguenti danni risarcibili a carico dell’impresa inadempiente:

· Danni materiali: costi sostenuti per completare i lavori, per rimuovere eventuali opere eseguite in modo non conforme, per ripristinare lo stato dei luoghi, ecc.

· Danni emergenti: spese sostenute in conseguenza dell’inadempimento, come ad esempio quelle legali o perizie tecniche.

· Lucro cessante: mancato guadagno derivante dall’impossibilità di utilizzare l’immobile a causa dei lavori incompleti (ad esempio, mancati affitti o mancata vendita).

· Perdita del beneficio fiscale: sulla risarcibilità del danno derivante dal mancato accesso al beneficio fiscale del Superbonus 110% la giurisprudenza non è ancora del tutto consolidata.

I Giudici che si sono sino ad ora pronunciati concordano tuttavia sull’importanza decisiva degli elementi di prova.

Dimostrare, per esempio, che il mancato accesso alla detrazione dipende direttamente dall’operato del costruttore.

Rivalersi così su di esso non è scontato, ma necessita di elementi tecnici a supporto della richiesta risarcitoria.

Il Committente che intende agire in giudizio deve quindi provare:

· L’esistenza del contratto d’appalto e le relative clausole.

· L’inadempimento dell’impresa e la sua gravità.

· Il danno subito e il nesso causale tra l’inadempimento e il danno stesso.

· La quantificazione del danno.

Aspetti ancora da chiarire

La giurisprudenza dovrà ancora pronunciarsi su alcuni aspetti controversi, come:

· La quantificazione del danno da perdita del Superbonus: come determinare l’esatto ammontare del beneficio fiscale perduto?

· La responsabilità solidale: in caso di più imprese coinvolte nei lavori, come si ripartisce la responsabilità?

· Il ruolo delle assicurazioni: quali sono le coperture assicurative più adeguate per tutelare i Committenti?

Tutela del committente

In generale, comunque, quando si tratta di appalto, per tutelarsi al meglio il Committente dovrebbe:

· Scegliere con cura l’impresa appaltatrice: Verificare l’affidabilità dell’impresa e richiedere preventivi dettagliati

· Stipulare un contratto d’appalto chiaro e dettagliato, specificando le prestazioni dovute, i tempi di esecuzione, le modalità di pagamento e le penali per eventuali ritardi o inadempimenti. Il contratto andrebbe fatto visionare preventivamente ad un legale.

· Monitorare costantemente i lavori: Controllare periodicamente l’avanzamento dei lavori attraverso un valido e competente Direttore Lavori, e richiedere la documentazione necessaria.

· Agire tempestivamente in caso di problemi: Se si verificano ritardi o difficoltà, è fondamentale intervenire subito per cercare una soluzione amichevole o, in alternativa, rivolgersi ad un legale.

· Valutare l’assicurazione: Pretendere, prima della firma del contratto, di verificare se l’impresa ha stipulato una polizza assicurativa a tutela dei lavori cosicché sia possibile poi far attivare la procedura di risarcimento.

Conclusioni

L’abbandono dei cantieri rappresenta una delle maggiori criticità legate al Superbonus.

La giurisprudenza in materia è in continua evoluzione e ogni caso concreto presenta delle peculiarità.

Ad ogni modo, al fine di evitare di incappare in spiacevoli sorprese in materia di appalto, è fondamentale che il Committente sia consapevole dei rischi e adotti tutte le precauzioni necessarie.

È fondamentale affidarsi alla consulenza di un avvocato esperto in materia, per una valutazione accurata della propria situazione.

Valutazione che andrebbe richiesta ad un legale già in fase di stipula del contratto, non solo quando sorge poi un contenzioso durante l’esecuzione dei lavori.

Ricordatevi sempre che prevenire è meglio che curare.