Come funziona il rent to buy?

Il rent to buy è una soluzione utile se vuoi richiedere il mutuo in un secondo momento. Ti permette di iniziare a vivere nella casa che vuoi acquistare e, nel frattempo, di mettere da parte l’anticipo per comprarla in seguito.

Spesso, però, “rent to buy” e “affitto con riscatto” vengono confusi, ma sono due soluzioni diverse. Capire le differenze è fondamentale per scegliere la soluzione giusta per te, evitando errori o aspettative sbagliate.

In questa guida, vedremo insieme cos’è il rent to buy, quali sono i suoi vantaggi e come si differenzia dall’affitto con riscatto. 

Cos’è il rent to buy

Il rent to buy è un tipo di contratto che ti permette di vivere nella casa che vuoi comprare senza acquistarla subito.

Si tratta di una soluzione ideale se non hai ancora le possibilità economiche o le condizioni per richiedere un mutuo o fornire un anticipo. Nel frattempo che inizi a vivere nella casa, puoi prepararti all’acquisto mettendo da parte dei risparmi.

Come funziona

Il rent to buy è un misto tra un contratto di affitto e un acconto per l’acquisto. Per un periodo stabilito (che può durare al massimo 10 anni), paghi un canone mensile al proprietario della casa, proprio come faresti con un normale affitto. La differenza è che una parte di questo canone viene accantonata e considerata come un anticipo sul prezzo della casa, che viene stabilita dal contratto rent to buy.

Quando il contratto arriva al termine, hai due possibilità:

1. Comprare la casa: in questo caso, la parte del canone che hai pagato al venditore come acconto, viene sottratta dal prezzo di acquisto.

2. Rinunciare all’acquisto: se decidi di non comprare più la casa perché, ad esempio, ne hai trovata una migliore o ti sei reso conto che questa non è adatta a te, perderai la quota che hai fornito come anticipo perché verrà trattenuta dal venditore.

Vantaggi del rent to buy

I principali benefici che puoi ottenere tramite un contratto di rent to buy sono:

• Entri subito in casa: puoi abitare nella casa che desideri senza comprarla subito.
• Non serve un anticipo: anziché versarlo tutto all’inizio, lo paghi a rate.
• Non devi chiedere un mutuo subito: potrai richiederlo in un secondo momento e nel frattempo vivere nella casa pagando solo il canone al proprietario.
• Hai tempo per risparmiare per l’acquisto: se hai un contratto precario, sei segnalato al CRIF o stai aspettando soldi da un’eredità o dalla vendita di un altro immobile, puoi comunque avvicinarti all’acquisto.
• Costi rinviati: pagherai successivamente imposte, spese notarili, perizia e altre spese legate al mutuo.

Aspetti da considerare

Il rent to buy è una soluzione interessante, ma è importante valutare alcuni aspetti fondamentali prima di scegliere questa opzione:

• I costi potrebbero essere più alti rispetto ad un normale affitto: questo perché il canone che paghi al venditore comprende anche un quota che stai dando per l’anticipo della casa. Dipende dalle singole trattative.
• Se non acquisti, perdi i soldi investiti: la parte del canone accantonata come anticipo verrà trattenuta dal venditore se decidi di non comprare la casa.
• Il prezzo è bloccato: anche se la casa scende di valore, hai già concordato un prezzo con il venditore (ricorda, tuttavia, può essere anche un vantaggio se la casa dovesse aumentare di valore).
• Costi di mantenimento: nonostante la manutenzione straordinaria sia a carico del proprietario, gli interventi di manutenzione ordinaria (come ad esempio la riparazione degli impianti) sono a carico tuo, salvo accordi diversi con il proprietario. 
• Possibili vincoli contrattuali: alcuni contratti di rent to buy possono includere clausole che stabiliscono, ad esempio, tempi rigidi per completare l’acquisto o penali in caso di ritardi nei pagamenti. Per questo motivo, ricorda di analizzare il contratto in dettaglio prima di firmare.

Questi aspetti vanno considerati attentamente per evitare sorprese e scegliere con consapevolezza se il rent to buy è la soluzione giusta per te.

Cosa cambia rispetto all’affitto con riscatto

Spesso si fa confusione tra affitto con riscatto e rent to buy, ma in realtà sono due soluzioni diverse tra loro. Vediamole insieme.

Affitto con riscatto

L’affitto con riscatto prevede un contratto di affitto e un contratto con opzione di acquisto.  Il canone mensile è maggiore rispetto ad un affitto normale in quanto, se decidi di comprare la casa in futuro, potrai utilizzare quanto hai pagato al venditore (tutto o in parte) come acconto. Ma attenzione: se alla fine del contratto decidi di non comprare la casa, perdi i soldi che hai già dato come anticipo sul prezzo. Inoltre, se non vuoi più comprare, devi lasciare la casa subito. Altrimenti, rischi di finire in una procedura di sfratto.

Rent to buy

Nel rent to buy, ci sono un contratto di affitto e un contratto preliminare di compravendita. Una parte del canone che paghi viene utilizzata per l’affitto (più basso rispetto ad un affitto normale) mentre l’altra come anticipo per l’acquisto della casa. A differenza dell’affitto con riscatto, se decidi di non comprare più la casa, puoi comunque rimanere a vivere nella casa come normale affittuario. L’unica differenza è che il prezzo dell’affitto sarà quello di un affitto normale e non più scontato (salvo accordi diversi con il venditore). 

I soldi dell’acconto, invece, saranno trattenuti dal proprietario. Tuttavia, hai la possibilità di vendere il contratto di compravendita a qualcun altro e recuperare così i soldi che avevi accantonato (opzione che invece non è possibile nell’affitto con riscatto).

Richiedere un mutuo per un rent to buy

Con il rent to buy, non devi chiedere subito un mutuo per procedere con l’acquisto. Puoi farlo alla fine del contratto stabilito con il proprietario (che può durare massimo 10 anni).

Le banche considerano il rent to buy come un normale acquisto per la prima o la seconda casa. Per questo motivo, se si tratta di una prima casa, puoi anche approfittare delle agevolazioni prima casa come l’imposta sostitutiva ridotta e la detrazione degli interessi (per saperne di più, puoi leggere la nostra guida dedicata).

Quando decidi di acquistare, ricorda comunque che l’importo di mutuo sarà calcolato sul valore della casa, stabilito dalla perizia.

Esempio pratico

Vuoi comprare un appartamento che costa 150.000 euro, ma sei pronto a farlo subito perché hai in programma anche l’acquisto di un auto nuova. Con il contratto di rent to buy, paghi un canone mensile di 1.000 euro per 5 anni (60 mesi in totale).

Ogni mese, 500 euro servono per “affittare” la casa, mentre 500 euro vengono considerati come anticipo per l’acquisto. Dopo 5 anni, avrai accumulato 30.000 euro come anticipo (500 euro x 60 mesi).

A questo punto, se decidi di comprare l’appartamento, dovrai pagare 120.000 euro (150.000 euro meno i 30.000 euro già versati). Potrai così richiedere un mutuo di 120.000 euro (80% di 150.000 euro, che è il prezzo totale) e completare il tuo acquisto.

In conclusione

Il rent to buy è una soluzione pratica e flessibile se vuoi diventare proprietario di casa, ma non hai ancora le condizioni ideali per richiedere un mutuo o affrontare un acquisto immediato. Ti permette di vivere subito nella casa che vuoi comprare, accantonando parte del canone per l’acquisto e dandoti il tempo per decidere come muoverti per l’acquisto.

Tuttavia, è essenziale valutare attentamente ogni aspetto: i costi, i vincoli contrattuali e le tue possibilità di ottenere un mutuo in futuro per procedere con l’acquisto. Chiedere una pre-delibera può aiutarti a muoverti con maggiore sicurezza per sapere quanto mutuo puoi ottenere ancor prima di fare una richiesta di mutuo in banca, però ricorda che ha solitamente una validità di sei mesi.

Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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