Guida Completa: Acquista e Affitta Casa con Mutuo – Scopri Come!

Acquistare un immobile per poi affittarlo appare come un’opzione allettante: un introito aggiuntivo ogni mese, la possibilità di ammortizzare le rate del mutuo e, nel tempo, assistere a un incremento del valore dell’immobile, soprattutto se situato in una zona turistica ad alta richiesta di locazioni annuale. Tuttavia, questo tipo di investimento nasconde costi, rischi e impegni che è essenziale conoscere a fondo. In questa guida ti forniremo una panoramica dettagliata per aiutarti a discernere se questa è la scelta più adatta per te.

Benefici del mettere a reddito un immobile

L’acquisto di un immobile da destinare a locazione, inclusi gli affitti brevi, presenta diversi benefici:

• Un ulteriore introito mensile: oltre al tuo salario, puoi beneficiare di un’altra fonte di reddito.
• Contributo alle spese del mutuo: grazie agli introiti derivanti dalla locazione.
• Possibilità di locazioni più remunerative in aree turistiche: optando per affitti brevi, puoi richiedere un canone di locazione superiore, specialmente se l’immobile si trova in zone frequentemente animate da eventi culturali o sportivi.
• Incremento del valore dell’immobile: se situato in una zona in espansione, il valore dell’immobile può aumentare.

Si tratta di un’opzione d’investimento vantaggiosa, specialmente se l’immobile è ubicato in una zona strategica, come quelle turistiche o vicino a centri di interesse, dove la richiesta di locazioni è elevata e i rendimenti possono essere consistenti e in crescita.

Elementi da valutare

Nonostante i potenziali benefici, ogni investimento comporta anche dei rischi e dei costi che devono essere accuratamente valutati:

• Costi di acquisto: oltre al prezzo dell’immobile, devi considerare le spese accessorie come onorari notarili, commissioni di agenzia e tasse (che sono maggiori per l’acquisto di un immobile non destinato a residenza personale).
• Spese per il mutuo: quando acquisti un immobile attraverso un mutuo, oltre alla rata mensile, devi tenere in considerazione anche i costi accessori come istruttoria, perizia e imposta sostitutiva (per approfondire i costi del mutuo, puoi consultare la nostra guida specifica).
• Manutenzione: anche se in locazione, l’immobile rimane di tua proprietà. Pertanto, la manutenzione ordinaria e straordinaria, come la riparazione dell’aria condizionata in caso di guasti, è a tuo carico.
• Costi periodici e tasse: affittando tramite agenzie immobiliari o piattaforme come Airbnb, dovrai versare delle commissioni (generalmente tra il 10-15%). Inoltre, sarai tenuto al pagamento delle tasse sugli affitti percepiti.
• Gestione continua: la gestione di affitti brevi, come quelli su Airbnb, richiede un impegno significativo. Settimanalmente, dovrai occuparti di nuovi ospiti, gestire prenotazioni, comunicazioni e accoglienza. Inoltre, dovrai essere proattivo nel trovare nuovi inquilini in caso di periodi di inattività, il che richiede tempo e dedizione costante.

Affittando l’immobile, posso coprire le spese del mutuo?

Potresti pensare che gli introiti della locazione coprano le rate del mutuo e generino un profitto immediato. Ma è realmente così? Prima di procedere all’acquisto, è cruciale valutare il potenziale canone di locazione nella zona e confrontarlo con i costi totali, non solo quelli del mutuo ma anche quelli di manutenzione e spese accessorie. Inoltre, è necessario considerare le tasse sulle nuove entrate derivanti dalla locazione; per una gestione ottimale, ti suggeriamo di consultare un commercialista.

Ricorda che potrebbero verificarsi periodi in cui l’immobile rimane inoccupato o in cui la domanda di locazioni è bassa. In queste circostanze, dovrai comunque far fronte alle rate del mutuo senza il supporto degli introiti della locazione, affidandoti esclusivamente al tuo salario.

È possibile usufruire delle agevolazioni prima casa per il mutuo e risparmiare?

Se intendi richiedere un mutuo per acquistare un immobile da mettere a reddito beneficiando delle agevolazioni prima casa, è importante sapere che questo è fattibile. Tuttavia, devi considerare due aspetti cruciali:

• Devi trasferire la tua residenza nel comune dove si trova l’immobile acquistato entro 18 mesi dall’acquisto.
• Anche se formalmente l’immobile è classificato come prima casa, se decidi di affittarlo dovrai comunque pagare IMU e TASI.

È quindi necessario, per beneficiare delle agevolazioni prima casa, essere residenti nel comune dove hai acquistato l’immobile, anche se in un’abitazione diversa. Tuttavia, se il luogo di dimora e residenza non coincidono, sarai obbligato a pagare IMU e TASI come se fosse una seconda casa.

Esempio pratico

Consideriamo un tasso fisso del 2,45%, attualmente il più conveniente tra le nostre banche partner, e l’acquisto di un immobile del valore di 150.000 euro con un mutuo di 120.000 euro. I costi associati al mutuo saranno di 39.500 euro, tra interessi e spese accessorie.

La rata mensile del mutuo sarà di circa 635 euro. Considerando interessi e spese accessorie, il mutuo costerà complessivamente 39.500 euro, portando il costo totale per l’acquisto dell’immobile (esclusi i costi di agenzia immobiliare) a 189.500 euro.

Per coprire i costi del mutuo, dovrai garantire introiti mensili almeno pari all’importo della rata. Se prevedi di affittare l’immobile, è fondamentale adottare una strategia che assicuri un rendimento sufficiente a coprire queste spese.

Locazioni a lungo termine

Per le locazioni di lungo termine, il canone mensile dovrebbe essere almeno di 700-750 euro. Questo margine aggiuntivo coprirebbe eventuali spese di manutenzione o periodi di sfitto.

Un canone mensile di 700-750 euro rappresenta circa il 5,6-6,0% annuo del valore complessivo dell’immobile (150.000 euro). Considera che i tassi di rendimento lordo tipici per locazioni residenziali in Italia variano generalmente tra il 3% e il 6% annuo, a seconda della zona e della domanda. Per stabilire un prezzo competitivo, confronta sempre i canoni di locazione di immobili simili nell’area di tuo interesse.

Locazioni a breve termine

Le locazioni brevi possono generare introiti più elevati, ma comportano costi maggiori, tra cui:

• Commissioni delle piattaforme: generalmente si attestano intorno al 10-15%.
• Costi di pulizia e manutenzione regolari: necessari dopo ogni soggiorno.
• Bollette: solitamente incluse per gli ospiti (luce, gas, acqua, internet).
• Tassa di soggiorno: obbligatoria in molte città, da versare per ogni ospite.
• Periodi di non occupazione: ad esempio, un tasso di occupazione del 50% equivale a circa 15 giorni al mese di prenotazioni, ma varia in base alla città, alla zona e alla stagionalità. Studiare il mercato locale è essenziale per prendere decisioni informate.

Per ottimizzare le tue entrate, piattaforme come Airbnb offrono strumenti di analisi che ti permettono di stimare i guadagni in base alla posizione e alle caratteristiche dell’immobile. Questi strumenti sono utili per valutare la fattibilità dell’affitto a breve termine.

Se la rata del mutuo è di 635 euro, con un tasso di occupazione del 50% (15 giorni di prenotazioni al mese), per coprire almeno il costo del mutuo, il prezzo medio giornaliero minimo sarebbe di 43 euro a notte. Per calcolare il prezzo minimo giornaliero necessario per coprire la rata del mutuo, una stima veloce si può fare dividendo l’importo della rata mensile per il numero di giorni occupati al mese. Tuttavia, per ottenere un margine utile che copra anche i costi extra, come pulizia e commissioni, nel nostro esempio sarebbe ideale un prezzo giornaliero di 50-70 euro al giorno.

Per le locazioni brevi, è fondamentale analizzare il mercato di riferimento per comprendere la domanda, i prezzi competitivi e la stagionalità, al fine di massimizzare i guadagni e ridurre i periodi di non occupazione.

Conclusione

Investire i tuoi risparmi nell’acquisto di un immobile da destinare a locazione può rappresentare un’alternativa valida per diversificare il tuo portafoglio e generare un introito extra. Tuttavia, è cruciale valutare attentamente alcuni aspetti chiave.

Oltre alla rata del mutuo, dovrai considerare costi iniziali come spese notarili, imposte e commissioni, nonché spese periodiche legate alla manutenzione e alla gestione della proprietà. Gestire un immobile in locazione richiede anche impegno per attrarre nuovi inquilini e massimizzare i guadagni.

Se pianifichi tutto con cura e affronti l’investimento con consapevolezza, l’acquisto di un immobile da mettere a reddito può trasformarsi in un’opportunità redditizia, capace di offrirti una seconda fonte di reddito stabile e duratura nel tempo.

Disclaimer: le informazioni fornite in questo articolo sono valide alla data di pubblicazione. Ti consigliamo di consultare sempre il foglio informativo della banca per avere dati aggiornati. I documenti relativi alle nostre banche convenzionate sono disponibili al seguente link.

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