Il mercato della vendita entra nel 2025 forte di un aumento della domanda (+37%) superiore all’offerta (+4%) e una ripresa nell’aumento dei prezzi (+5%)

Il quarto trimestre del 2024 è caratterizzato da un aumento della domanda molto più marcato rispetto quello che si registra per l’offerta, la quale risulta essere anch’essa in crescita rispetto al 2023 (+4%) seppur in maniera minore rispetto ai trimestri precedenti (+7% 2024-Q3 rispetto al 2023).

Questo ha provocato un aumento della pressione della domanda sul singolo immobile e ridotto il tempo di vendita e i ribassi di prezzo, grazie alla maggiore competizione tra acquirenti. Dopo un breve rallentamento, anche i prezzi riprendono la loro crescita segnando un +4,7% rispetto al 2023.

Sintesi nazionale

Il panorama del mercato immobiliare italiano nell’ultimo trimestre del 2024 ha registrato un aumento dei prezzi e degli indicatori di domanda rispetto all’anno scorso. Anche l’offerta è aumentata (+4%), continuando un trend crescente cominciato alla fine del 2022, che oggi ha riportato l’offerta di immobili sul mercato quasi ai livelli pre-pandemici. L’aumento dell’offerta non è stato comunque sufficiente a soddisfare la domanda, che nell’ultimo periodo è cresciuta in misura molto maggiore (+37%) portando ad un aumento significativo della pressione di domanda su un singolo immobile a livello nazionale.

La richiesta maggiore si è tradotta in una leggera diminuzione del tempo di permanenza degli immobili sul mercato che continua ad attestarsi attorno ai 5,3 mesi, e in una minore percentuale di immobili che hanno subìto ribassi di prezzo: la maggiore competizione fra coloro che cercano una casa consente ai proprietari di vendere l’immobile prima di essere costretti ad abbassarne il prezzo.

Il prezzo medio al mq è aumentato del 7% rispetto ai livelli pre-pandemia, raggiungendo 2.056 €/mq. Il prezzo medio di un immobile è ora 251.925€, con un incremento di 11.500€ rispetto allo scorso anno.

Fra i valori registrati a partire dal 2016, il prezzo unitario medio ha raggiunto il suo valore più basso nel primo trimestre 2020 (1.876 €/mq). A partire da allora ha seguito un trend positivo che lo ha portato oggi ad un valore superiore del 7% rispetto a quello osservato all’inizio del 2019, prima della pandemia, e di quasi il 5% superiore rispetto a quello dell’anno scorso. Il prezzo unitario medio che si osserva oggi a livello nazionale è di 2.056 €/mq. Il prezzo medio di un immobile in Italia è di 251.925€, di circa 11.500€ superiore rispetto al prezzo medio dello scorso anno.

Accessibilità al mercato

Nonostante i prezzi siano cresciuti, l’accessibilità delle famiglie all’acquisto non è diminuita nell’ultimo anno, anzi è leggermente in crescita (+0,6 punti percentuali). Ciò è dovuto alla variazione del tasso di interesse applicato sui mutui dalle banche, che ha cominciato a diminuire a partire dalla fine del 2023 e che ha reso meno costoso stipulare un mutuo, contrastando in parte l’effetto dell’aumento del prezzo degli immobili.

Efficienza Energetica

L’aumento del prezzo unitario medio dipende molto dalla classe energetica dell’immobile. Il prezzo unitario medio degli immobili nelle classi energeticamente più efficienti nell’ultimo anno è aumentato del 5,9%: più dell’aumento medio che si attesta al 4,7%. Nello stesso periodo, il prezzo degli immobili mediamente efficienti (classi energetiche dalla B alla E) è aumentato del 4,8%. Il prezzo unitario medio degli immobili energeticamente meno efficienti invece, nell’ultimo anno è aumentato solo dell’1,4%). 

Aree geografiche

Nel 2024, i prezzi sono aumentati di più al nord (+6,8% Nord-Est, +7,6% Nord-Ovest), mentre al Centro, Sud e nelle Isole gli aumenti sono stati più contenuti. La domanda è cresciuta ovunque, ma l’offerta è cresciuta meno al nord, intensificando la concorrenza fra i compratori e spingendo i prezzi verso l’alto.

A trainare l’aumento dei prezzi del settore immobiliare sono le aree del nord, che nell’ultimo anno hanno sperimentato un aumento del 6,8% (Nord-Est) e del 7,6% (Nord-Ovest), mentre le aree del Centro, del Sud e delle Isole hanno visto aumenti più contenuti, e inferiori alla media nazionale, rispettivamente del 1,5%, 3,2% e 2,9%. Nonostante l’aumento dei prezzi negli ultimi periodi, il livello dei prezzi in queste ultime aree non è tornato ai livelli registrati prima del covid; al contrario, nelle aree settentrionali i prezzi negli ultimi 6 anni sono aumentati quasi del 20% (+18,1% nel Nord-Est, +19,6% nel Nord Ovest).

Nell’ultimo anno la domanda è aumentata in maniera sostanzialmente simile in tutte le aree, in linea con la media nazionale, ma l’offerta è aumentata meno nelle aree settentrionali rispetto alla media. Ciò contribuisce a spiegare il contenuto aumento dei prezzi nelle aree centro-meridionali e nelle isole: a parità di aumento della domanda, un aumento maggiore dell’offerta di immobili induce una maggiore concorrenza fra i venditori, che rallenta l’aumento dei prezzi. La pressione della domanda su un singolo immobile, infatti, aumenta di più al Nord.

Anche la percentuale di immobili contattati aumenta nelle aree settentrionali, mentre diminuisce nel resto d’Italia, indicatore di come l’ingresso di immobili in vendita nel mercato immobiliare di Centro, Sud e Isole non sia sufficiente a soddisfare la domanda, la quale, sebbene aumenti, si concentra su una percentuale minore di immobili.

Nel Centro, Sud e Isole, l’accessibilità è migliorata per i single, mentre al Nord è diminuita. Nelle Isole, nonostante alta accessibilità per le coppie (71%), solo il 18% degli annunci riceve contatti, rispetto al 38% nel Nord-Est.

Il contenuto aumento dei prezzi nelle aree del Centro e Sud Italia e nelle Isole è una buona notizia per i potenziali compratori: i livelli di accessibilità all’acquisto per un individuo single in queste aree aumentano rispettivamente di 2,5, 3,0 e 2,9 punti percentuali, mentre nelle aree del Nord-Ovest e nord-est diminuiscono leggermente, nonostante la diminuzione dei tassi di interesse che però non riesce a contrastare l’aumento dei prezzi degli immobili nelle aree settentrionali.

È interessante notare come, sebbene nelle Isole la percentuale di immobili accessibili da una coppia sia la più alta (71% degli immobili in offerta), la percentuale di annunci effettivamente contattati sia la più bassa: solo il 18% degli annunci in offerta riceve almeno un contatto, mentre nell’area del Nord-Est, dove l’accessibilità è la più bassa (48% degli immobili in offerta), la percentuale di annunci contattati è pari al 38%.  

Grandi città

Fra i 12 comuni maggiori Bari, Verona e Palermo registrano i maggiori aumenti di prezzo, mentre Milano si conferma la più cara e Genova, Catania e Palermo rimangono tra le città con i valori più bassi

Anche nell’ultimo trimestre del 2024, come già nel precedente, sono Bari, Verona e Palermo ad aver registrato le variazioni maggiori di prezzo unitario medio (rispettivamente +9,5%, +6,8% e +6,1% rispetto all’anno scorso), e Milano e Genova ad aver registrato le variazioni minori (+0,9% e +0,8%), con la differenza che mentre Milano è in cima alla classifica di prezzo unitario medio, con 5.430 €/mq, Genova rimane al terzultimo posto, con i suoi 1.675 €/mq, superiori solo ai valori di Catania (1.282 €/mq) e Palermo (1.502 €/mq).

Torino e Catania

Nell’ultimo trimestre, Torino conferma il trend già osservato nel 3° trimestre: è stato il Comune con il maggiore aumento della pressione di domanda di immobili: la domanda è aumentata, mentre l’offerta è leggermente diminuita. I contatti per singolo immobile sono dunque aumentati: +32% rispetto al 2023, 12 punti percentuali in più rispetto alla media nazionale, e la percentuale di immobili contattati sul totale in offerta è salita di 19 punti percentuali, arrivando al 60% degli immobili contattati: il valore più alto fra i 12 comuni considerati.

Il comune in cui la pressione di domanda è diminuita maggiormente è Catania, dove, sebbene la domanda e l’offerta di immobili siano aumentate entrambe e in linea con la media nazionale, la percentuale di immobili contattati è diminuita di quasi due punti percentuali, e il tasso di conversione è diminuito del 13%. Catania, insieme a Venezia, sono i due comuni in cui la pressione di domanda è più bassa fra le città analizzate.

Milano e Torino

A Torino, nonostante l’interesse dimostrato dai potenziali acquirenti sia aumentato, come testimoniato dagli indicatori relativi alla domanda, tale maggiore interesse non sembra essere soddisfatto dallo stock immobiliare in offerta nel comune: il time-to-sell è aumentato in maniera consistente, passando dai poco più di 3 mesi necessari per vendere a quasi 4. La percentuale di immobili che hanno avuto ribassi di prezzo è infatti aumentata di un punto percentuale, a segnalare un mercato in cui più venditori rispetto a prima si vedono costretti ad abbassare il prezzo per vendere. Il tasso di assorbimento registra valori negativi e in diminuzione rispetto all’anno scorso, ponendo il mercato in una fase di accumulo dell’offerta. 

Anche a Milano l’offerta immobiliare sembra non soddisfare più come prima le esigenze dei potenziali acquirenti: sebbene il tempo medio per vendere un immobile e la percentuale di immobili che hanno subìto ribassi di prezzo siano inferiori alla media nazionale, entrambi questi indicatori stanno aumentando rispetto all’anno passato, andando quindi in direzione contraria a quella che si osserva a livello italiano. Milano, pur avendo sperimentato un aumento di questi indicatori, rimane, fra tutti quelli analizzati, il comune in cui le vendite si realizzano più velocemente e con meno sforzo da parte dei venditori, nonostante il basso livello di accessibilità.

Accessibilità nelle grandi città

I tassi di interesse più bassi rispetto all’anno scorso hanno provocato un aumento dell’accessibilità all’acquisto in quasi tutti i comuni considerati. Il comune in cui l’aumento dell’accessibilità è stato maggiore è Genova, che registra la percentuale più alta di immobili accessibili in vendita: quasi la metà delle abitazioni in vendita sono accessibili ad un individuo single, e 4 su 5 sono accessibili ad una coppia. A Genova, Torino, Catania e Palermo la percentuale di immobili accessibili dai single e dalle coppie supera quella calcolata a livello italiano. I comuni meno accessibili rimangono Firenze, Milano e Bologna, i quali, malgrado la diminuzione dei tassi di interesse sui mutui, rimangono pressoché inaccessibili ad un individuo single.

Le previsioni di Immobiliare.it Insights

Immobiliare.it Insights prevede un aumento medio del 2,0% dei prezzi al metro quadro in Italia, con le maggiori crescite nelle città di Verona, Catania e Genova, e le più modeste a Torino, Roma e Napoli.

Immobiliare.it Insights si aspetta di vedere una crescita del prezzo unitario medio in tutti i comuni analizzati e a livello nazionale che, secondo le previsioni, salirà mediamente del 2% in un anno.

Fra le grandi città, a trainare l’aumento saranno Verona, Catania e Genova (rispettivamente +4,5%, +4,3%, +3,9%), mentre le città che sperimenteranno la crescita più contenuta saranno Torino, Roma e Napoli (-0,3%, +1,8%, +2,1%).

Glossario

• prezzo unitario medio: prezzo al mq calcolato come media del prezzo al mq riportato dagli annunci di vendita;
• domanda: numero di contatti totali effettuati sugli annunci di vendita;
• pressione di domanda: numero di contatti totali effettuati sugli annunci di vendita, diviso per il numero di annunci che hanno ricevuto almeno un contatto;
• offerta: numero degli annunci di vendita;
• time-to-sell: tempo medio di permanenza degli annunci in vendita e usciti dal portale nel periodo considerato, espresso in mesi;
• accessibilità: percentuale di annunci in vendita che vari scenari di reddito consentirebbero di acquistare destinando il 30% del reddito netto mensile al pagamento della rata del mutuo. Gli scenari considerati sono quelli di un individuo che percepisce lo stipendio medio di un lavoratore dipendente, oppure una coppia di lavoratori dipendenti che percepisce 1,8 volte lo stipendio medio (fonte: MEF con rielaborazioni Immobiliare.it Insights);
• indice di assorbimento: differenza fra numero di annunci usciti e numero di annunci entrati nel periodo considerato, rispetto al numero di annunci usciti.

A cura di Elisa Marcelli, Economist e Virna Talia, Economist Ph.D.

LEGGI ANCHE: Affitti residenziali, nell’ultimo trimestre del 2024 canoni in aumento (+10%) e offerta che torna a crescere più della domanda

Iscriviti alla nostra newsletter
Iscriviti alla newsletter per tenerti aggiornato sulle nostre ultime news
Iscriviti con il tuo indirizzo email per ricevere le ultime notizie, aggiornamenti e consigli pratici dal mondo immobiliare direttamente nella tua casella di posta.

Conto e carta

difficile da pignorare