quali sono le novità e come compilare il modello

Con la pubblicazione della bozza del Modello 730/2025, siamo venuti a conoscenza di molte novità, tra cui quella della cedolare secca sugli affitti brevi.

Durante la compilazione della dichiarazione dei redditi, i contribuenti che danno in locazione più immobili con la formula degli affitti brevi dovranno scegliere quale aliquota applicare.

Misura già prevista dalla Legge di Bilancio del 2024, questo è il primo anno in cui sarà applicata. Nel testo, ti spiegherò tutte le novità a proposito.

Come funziona la cedolare secca sugli affitti

Il primo passo è capire bene cos’è la cedolare secca e come funziona. Si tratta di un regime facoltativo e agevolato che, in pratica, si concretizza nel pagamento di un’imposta sostitutiva all’IRPEF e alle addizionali. 

Optare per la cedolare secca comporta la rinuncia alla possibilità di richiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche nel caso in cui tale aggiornamento sia previsto dal contratto. Questo include anche l’adeguamento derivante dalla variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

D’altra parte, i contratti di locazione breve con cedolare secca non prevedono il pagamento dell’imposta di registro e di bollo.

La cedolare secca può essere applicata dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento, che non affittano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Si può applicare alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A/1 ad A/11, con l’unica esclusione della categoria A/10.

Come riporta il sito dell’Agenzia delle entrate:

Di seguito, ci soffermeremo proprio su questo punto.

Quali sono le novità della cedolare secca nel modello 730/2025

Aderire alla cedolare secca per avere una tassazione agevolazione sugli immobili a uso abitativo è facoltativo. Se applicato, come già detto, si va a sostituire la tassazione IRPEF e le relative addizionali.

È stata pubblicata la bozza del modello 730/2025 e le relative istruzioni, dalle quali si apprendono alcune novità proprio sulla cedolare secca sugli affitti brevi.

Chi affitta più di un immobile, in fase di compilazione della dichiarazione dei redditi, dovrà indicare a quale dei suddetti immobili applicare la cedolare secca con aliquota del 21%. Si tratta di una novità che riguarda le locazioni di durata non superiore a 30 giorni.

Inoltre, si segnala che per gli immobili locati a breve termine, fino a un massimo di quattro unità, si applica un’aliquota del 26%.

Se il numero di immobili affittati supera le quattro unità, l’attività del locatore viene considerata di tipo imprenditoriale, e sarà quindi necessario aprire una partita IVA.

Infine, per quanto riguarda i contratti a canone concordato stipulati in determinati comuni, come quelli ad alta tensione abitativa o colpiti da calamità naturali, l’aliquota per la cedolare secca sui redditi da locazione è del 10%. In tutti gli altri casi, l’aliquota applicabile sui contratti di locazione ordinari è del 21%.

Come compilare il campo B11

Spiegate le regole, vediamo come effettuare la scelta. I contribuenti dovranno compilare il Quadro B del Modello 730/2025. In particolar modo, si deve compilare il quadro B11 e utilizzare uno dei codici di seguito elencati:

• Codice “1”: contratti di affitto ordinari;
• Codice “2”: contratti di affitto a canone libero non superiori a 30 giorni o di immobili destinati ad affitti brevi con tassazione al 21%;
• Codice “3”: contratti di affitto a canone libero non superiori a 30 giorni o di immobili destinati all’affitto breve con tassazione al 26%.

Le principali informazioni che devi sapere

Il modello 730/2025 introduce novità riguardo la cedolare secca sugli affitti brevi, già prevista dalla Legge di Bilancio 2024.

I contribuenti che affittano più immobili dovranno scegliere quale aliquota applicare, con l’aliquota del 21% per i redditi da affitti brevi e del 26% per le unità oltre quattro. La cedolare secca consente di sostituire l’IRPEF, ma comporta la rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione. I contratti brevi non prevedono imposte di registro e di bollo.

Per i contratti a canone concordato in zone ad alta tensione abitativa, l’aliquota è del 10%. I contribuenti devono compilare il Quadro B del 730/2025 per applicare la cedolare secca.