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Per valutare l’eventuale superamento del limite massimo di
cubatura condonabile, qualora l’abuso edilizio sia
stato realizzato in esecuzione di un disegno unitario, è necessario
fare riferimento alla unitarietà dell’immobile o
del complesso immobiliare, senza dare rilevanza alla suddivisione
dell’opera in più unità abitative.
Questo perché la presentazione di plurime istanze di
condono a fronte di un complesso immobiliare unitario
rappresenta un frazionamento artificioso
finalizzato all’elusione dei limiti volumetrici
imposti dalla normativa di riferimento.
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Presentazione plurime domande di condono: no all’elusione dei
limiti volumetrici
A ribadirlo è il Consiglio di Stato, con la
sentenza
del 20 gennaio 2025, n. 396, con la quale ha respinto
il ricorso per l’annullamento dei provvedimenti di diniego di
condono edilizio, relativi alla presentazione di ben dodici
distinte domande di sanatoria, ciascuna riferita a una singola
unità abitativa di un edificio multipiano, e che invece avrebbero
dovuto essere considerate nel loro insieme come volte ad ottenere
la sanatoria dell’intero edificio.
Ricordano i giudici che, ai sensi dell’art. 39, comma 1, della
legge n. 724/1994 (c.d. “Secondo Condono
Edilizio”), richiamato dall’art. 32, comma 25, del D.L. n.
269/2003, come convertito dalla legge n. 326/2003
(c.d. Terzo Condono Edilizio), il condono può essere richiesto
per:
- le costruzioni che, indipendentemente dalla volumetria iniziale
o assentita hanno avuto un ampliamento non superiore a 750
mc; - le nuove costruzioni con cubatura non superiore ai 750
metri cubi per singola richiesta di concessione edilizia in
sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi
complessivamente i 3000 metri cubi.
Nel caso in esame, il volume complessivo oggetto delle istanze
era pari a 5.938 mc, eccedente rispetto al limite volumetrico
ammissibile di 3.000 metri cubi consentiti dal legislatore.
Condono edilizio: a quali opere si applica
Nel valutare la questione, i giudici di Palazzo Spada hanno
quindi ricordato che secondo il citato art. 32, comma 25, del
decreto-legge n. 269 del 2003 si applicano le disposizioni di
cui ai capi IV e V della legge n. 47/1985 e all’art. 39 della legge
n. 724/1994:
«alle opere abusive che risultino ultimate entro il 31 marzo
2003 e che non abbiano comportato ampliamento del manufatto
superiore al 30 per cento della volumetria della costruzione
originaria o, in alternativa, un ampliamento superiore a 750 metri
cubi, nonché alle opere abusive realizzate nel termine di
cui sopra relative a nuove costruzioni residenziali non superiori a
750 metri cubi per singola richiesta di titolo abilitativo edilizio
in sanatoria, a condizione che la nuova costruzione non superi
complessivamente i 3.000 metri cubi».
Nel caso di specie, l’edificio oggetto delle domande di
sanatoria è costituito da dodici appartamenti, su quattro piani
fuori terra, e in tre locali situati al piano terra; esso ha
un’unica via di accesso sulla strada e un’unica scala attraverso la
quale si accede ai pianerottoli e quindi ai singoli
appartamenti.
Queste caratteristiche sono sufficienti a connotarlo come unico
edificio ai fini della normativa sul condono: secondo la
giurisprudenza consolidata in materia, l’opera edilizia abusiva
deve essere identificata con riferimento all’unitarietà
dell’immobile o del complesso immobiliare, qualora sia
realizzato in esecuzione di un disegno unitario, essendo
irrilevante la suddivisione in più unità abitative e la
presentazione di istanze separate, tutte imputabili ad un
unico centro sostanziale di interesse.
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È stato ribadito, infatti, che ai fini della valutazione
dell’eventuale superamento del limite massimo di cubatura
condonabile, qualora l’abuso edilizio sia stato realizzato in
esecuzione di un disegno unitario, deve essere fatto riferimento
alla unitarietà dell’immobile o del complesso immobiliare, non
avendo alcuna rilevanza la suddivisione dell’opera in più unità
abitative.
No alla presentazione di più domande se edificio è uno
solo
Si tratta di elementi tutti ravvisabili nel caso in esame in
quanto:
- è possibile anzitutto identificare un unico centro di interesse
nella relazione di parentela tra le appellanti; - sotto il profilo costruttivo, sia la edificazione in aderenza
degli immobili sia il fatto che detti immobili sono uniti da
un’unica scala di accesso ai singoli appartamenti, depongono per la
considerazione unitaria del complesso immobiliare.
Ne deriva che quindi sono state presentate indebitamente dodici
domande di condono, unicamente finalizzate a eludere il limite
volumetrico e quindi legittimamente il Comune le ha respinte.
Infine, ricorda il Consiglio, l’Amministrazione procedente non è
tenuta a un’analitica confutazione delle singole osservazioni
presentate dal privato, essendo sufficiente, per giustificare il
provvedimento conclusivo adottato, la motivazione complessivamente
e logicamente resa a sostegno dell’atto stesso.
Questo perché:
- l’attività svolta nell’esercizio delle funzioni di vigilanza e
controllo in materia edilizia quindi, anche delle determinazioni di
sanatoria e di condono, ha natura vincolata,
escludendo l’utilità di apporti partecipativi del privato; - si applica la previsione di cui all’art. 21-octies,
comma 2, primo periodo, della legge n. 241 del 1990, che preclude
l’annullabilità del provvedimento finale quando il suo contenuto
dispositivo non avrebbe potuto essere diverso da quello
adottato.
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