Immobiliare: più competitivo rispetto ad altre asset class? L’analisi di BNP Paribas REIM

Inflazione in discesa, tassi di interesse in calo e in generale una riduzione del costo dell’indebitamento stanno facendo guadagnare slancio al mercato immobiliare ma la cautela è d’obbligo considerando che tale ripresa appare ancora fragile e meno marcata rispetto a quelle osservate dopo altri periodi di crisi come la ‘Grande Crisi Finanziaria’ del 2008.

Immobiliare, più competitivo rispetto ad altre asset class?

Un report di BNP Paribas REIM mette in evidenza come  l’immobiliare potrebbe diventare un entry point interessante quando si sarà conclusa la sua fase di repricing, in quanto offrirà un TIR, ossia un tasso interno di rendimento, attrattivo per coloro che vogliono investire in strategie multi-asset ribilanciando i loro portafogli.

Una delle domande che più ci si pone in questo momento è se l’immobiliare sia competitivo rispetto ad altre classi di attività. Osservando il differenziale tra i rendimenti del settore con quelli dei bond sovrani,  la risposta è negativa ma, si legge nel report, inserendo nell’equazione anche l’inflazione futura e le prospettive di crescita degli affitti, allora il tasso interno di rendimento del real estate appare più interessante, soprattutto se paragonato al rischio/rendimento di un portafoglio multi-asset.

Anche rispetto alle azioni, il comparto potrebbe portare dei benefici. Sebbene i rendimenti siano positivi, gli indici azionari potrebbero essere moderatamente sovrastimati e il mercato sarebbe eccessivamente ottimista. Inoltre, non bisogna dimenticare che la volatilità che potrebbe arrivare con l’insediamento di Donald Trump alla Casa Bianca e l’applicazione delle sue politiche commerciali, potrebbe supportare la domanda per beni considerati sicuri. Allo stesso modo, un investitore responsabile dovrebbe prendere in considerazione che l’indebitamento spingerà le autorità finanziarie globali ad adottare una fiscalità prudente a scapito delle obbligazioni governative e corporate.

Vista la grande incertezza che contraddistingue lo scenario macroeconomico odierno, la pressione inflazionistica e il livello di indebitamento dei governi, i rendimenti aggiustati al rischio dell’immobiliare appaiono attrattivi si legge nel report.

I volumi degli investimenti sono il primo (debole) segnale di speranza. Per quanto riguarda il 2025, comunque, i volumi di investimento degli istituzionali dovrebbero tornare a crescere (si stima un +20%), ma l’attività di mercato continuerà ad attestarsi su livelli inferiori alla media degli ultimi 15 anni (-10%). La Germania sarà il leader della ripresa (+30%), seguita dal gruppo dei Nordics (+25%); la Francia, invece, appare ancora convalescente (+10%).

Su quale asset puntare

In ogni caso, i cambiamenti più significativi rispetto al 2024 li dovremmo osservare nell’asset allocation. Infatti, con l’intero comparto uffici che continua a trovarsi in una situazione di stallo (30% degli investimenti totali), la logistica è diventata la prima asset class in termini di volumi e dovrebbe mantenere questa sua posizione anche quest’anno.

In sostanza, secondo il report di BNP Paribas REIM difatti, la logistica sembra di nuovo essere la categoria meglio posizionata per beneficiare della situazione nei prossimi cinque anni, con la crescita degli affitti che dovrebbe supportare il valore del capitale. Ma anche i negozi di vendita al dettaglio situati in località chiave, dopo aver vissuto un significativo riprezzamento degli affitti, offrono opportunità interessanti, soprattutto agli estremi della categoria, ovvero lusso e discount.

Per quanto riguarda gli uffici, sebbene sia molto legata a business district e altre location di fascia alta, alcuni mercati e sottomercati registrano un ampio eccesso di offerta da riassorbire. Qualche esempio? Roma, Manchester, Birmingham, Madrid e La Defense a Parigi. Pertanto, i margini di recupero di questa categoria appaiono piuttosto ampi.

Infine, si osserva che gli investitori sono molto interessati anche a settori di nicchia come i data center, gli alloggi per studenti, il self-storage, etc. Lo sviluppo di questi settori è dovuto principalmente ai megatrend e alla loro scarsa disponibilità, che sosterranno a lungo la crescita degli affitti.