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Parziali o totali difformità,
variazioni essenziali, istanze di
sanatoria e ordinanze di
demolizione rappresentano nodi spesso intricati
nella gestione degli abusi edilizi. Mentre
normativa nazionale, regionale e locale si intrecciano in un
marasma molto spesso dubbio anche
agli addetti ai lavori, le Amministrazioni locali
si trovano a fronteggiare istanze che non sempre trovano
risposte univoche. Non sorprende, quindi, che per
dirimere alcune controversie sia necessaria l’interpretazione della
giustizia amministrativa.
Abusi edilizi, demolizione e fiscalizzazione: l’intervento del
TAR
È il caso della sentenza n. 288 dell’8
gennaio 2025, con la quale il TAR Lazio ha fornito un
importante chiarimento sui limiti della
fiscalizzazione degli abusi edilizi e sull’onere
probatorio in capo ai privati destinatari di un ordine di
demolizione.
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Tema di assoluta rilevanza anche in considerazione delle
recenti modifiche arrivate al Testo Unico
dell’Edilizia (il d.P.R. n. 380/2001)
dalla Legge n.
105/2024 di conversione del D.L. n.
69/2024 (Decreto Salva Casa) che ha modificato
la definizione di stato
legittimo.
Ricordiamo, infatti, che a seguito dell’aggiornamento del Salva
Casa, allo stato legittimo dell’immobile (art. 9-bis, comma 1-bis,
TUE) concorrono adesso anche le sanzioni
alternative alla demolizione (anche conosciute come
“fiscalizzazione dell’abuso) di cui agli articoli 33 e
34 del Testo Unico Edilizia.
L’art. 33 (Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di
permesso di costruire o in totale difformità) al comma 2 consente,
infatti, qualora, sulla base di motivato accertamento
dell’ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato
dei luoghi non sia possibile, l’irrogazione di una sanzione
alternativa alla demolizione.
Anche l’art. 34, quando la demolizione non può avvenire
senza pregiudizio della parte eseguita in
conformità, consente l’applicazione di una sanzione
alternativa alla demolizione.
In entrambe i casi, dopo l’aggiornamento del Salva Casa, il
pagamento delle relative sanzioni “concorre” alla
definizione dello stato legittimo dell’immobile, con la conseguenza
che mai come adesso questa tipologia di multe risultano essere
importanti.
Il caso di specie
Il nuovo intervento del TAR Lazio viene reso a seguito del
ricorso presentato da alcuni proprietari per l’annullamento di una
ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi
di opere realizzate in assenza di titolo
edilizio. I ricorrenti contestavano l’illegittimità
dell’ordine, sostenendo che al momento della sua adozione fosse
ancora pendente un procedimento di
sanatoria e lamentando un difetto di istruttoria in
relazione alla possibilità di demolire senza pregiudicare le parti
legittime dell’immobile.
Le opere contestate includevano:
- l’ampliamento di un fabbricato
originariamente destinato a uso agricolo e successivamente adibito
a ristorante, con un incremento di superficie
utile di circa 135 mq; - la posa di un box e
una struttura prefabbricata in ferro per
uso tecnico; - la realizzazione di un gazebo e
varie sistemazioni esterne, come piazzali e
vialetti.
Secondo i ricorrenti, tali interventi dovevano rientrare nella
procedura di accertamento di
conformità avviata anni prima. Tuttavia, il Comune ha
rigettato tale argomentazione, sottolineando che gli
abusi non coincidevano con quelli oggetto dell’istanza di
sanatoria e che gli stessi proprietari avevano
successivamente rinunciato al procedimento, presentando una nuova
domanda per il ripristino parziale dello stato dei luoghi.
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La risposta del TAR
Il TAR ha rigettato il ricorso, confermando la validità
dell’ordinanza di demolizione e ribadendo alcuni principi
fondamentali:
- decadenza delle istanze di sanatoria:
l’inattività prolungata dei ricorrenti ha comportato, di fatto, il
silenzio rigetto sull’accertamento di conformità, rendendo non più
pendente alcun procedimento al momento dell’adozione
dell’ordinanza; - fiscalizzazione degli abusi: il potere di
disporre la fiscalizzazione, ai sensi dell’art. 34 del d.P.R.
380/2001, ha carattere eccezionale e deve essere esercitato solo in
fase esecutiva. Non compete al Comune valutare preventivamente se
la demolizione possa causare pregiudizi alla parte conforme
dell’immobile; - onere della prova: spetta ai privati
dimostrare, con idonea documentazione tecnica, che la demolizione
arrecherebbe danni irreparabili alle parti legittime della
costruzione e che la fiscalizzazione è l’unica soluzione
praticabile.
Conclusioni
Il nuovo intervento dei giudici di primo grado ribadisce i
confini dell’azione amministrativa e offre un orientamento utile
per professionisti e amministrazioni nel complesso panorama
dell’edilizia e sottolinea con forza:
- l’importanza della tempestività nelle procedure di
sanatoria per evitare il consolidarsi di
provvedimenti sfavorevoli; - la natura residuale e subordinata della
fiscalizzazione degli abusi, applicabile solo in fase
esecutiva e dietro rigorosa dimostrazione del pregiudizio; - il ruolo centrale dell’onere probatorio,
che grava sui destinatari dell’ordine di demolizione, chiamati a
fornire elementi tecnici dettagliati e convincenti.
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