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Con l’aggiornamento dell’art. 9-bis del Testo Unico
Edilizia, il concetto di stato legittimo
degli immobili è stato interessato da importanti modifiche,
sulle quali le Linee
Guida del MIT cercano adesso di fare maggiore
chiarezza.
Stato Legittimo e Salva Casa: le Linee Guida del MIT
Secondo l’articolo 9-bis, comma 1-bis del d.P.R. n. 380/2001, lo
stato legittimo di un immobile è determinato dai titoli edilizi che
ne hanno disciplinato la costruzione o dagli ultimi interventi
edilizi rilasciati dall’amministrazione competente, purché siano
stati verificati i titoli pregressi.
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Inoltre, per gli immobili realizzati prima dell’obbligo del
titolo edilizio, la legittimità può essere dimostrata tramite
documenti catastali storici, foto, mappe e altri atti
ufficiali.
Spiega il Ministero che le novità mirano
a semplificare gli adempimenti richiesti
ai proprietari per dimostrare la regolarità urbanistica ed edilizia
degli immobili, con una doppia
semplificazione sia formale che sostanziale,
riducendo gli oneri documentali e razionalizzando i
procedimenti.
Vediamole in dettaglio.
Semplificazione formale
Come indicato nel documento, l’articolo 9-bis, comma 1-bis,
semplifica i titoli necessari a dimostrare lo stato legittimo degli
immobili e riduce gli oneri documentali a carico dei privati,
prevedendo che:
- a) per gli immobili o unità immobiliari interessati da
interventi edilizi successivi al momento del rilascio del titolo
abilitativo originario, lo stato legittimo possa essere comprovato
con la presentazione del titolo che ha disciplinato l’ultimo
intervento edilizio sull’intero immobile o unità immobiliare; - b) la semplificazione possa essere fatta valere a condizione
che il titolo edilizio più recente sia stato rilasciato
dall’amministrazione competente all’esito di un procedimento che
abbia riguardato, anche parzialmente, lo stesso immobile o unità
immobiliare e che, abbia messo la stessa Amministrazione in
condizione di verificare la legittimità dei titoli pregressi.
In sintesi:
- per gli immobili con più interventi edilizi nel tempo, è
sufficiente presentare l’ultimo titolo abilitativo, purché questo
sia stato rilasciato con verifica dei titoli precedenti; - se l’ultimo titolo contiene gli estremi dei titoli pregressi,
si presume la regolarità dell’intero iter edilizio; - le amministrazioni non possono contestare difformità che non
erano state oggetto di rilievo nei procedimenti precedenti.
Verifica della legittimità dei titoli pregressi: come
farla?
Spiega il MIT che la verifica della legittimità dei titoli
pregressi da parte dell’amministrazione competente può essere
presunta qualora nella modulistica relativa
all’ultimo titolo edilizio che ha interessato l’intero immobile o
unità immobiliare siano stati indicati gli estremi dei titoli
pregressi sulla base del presupposto che, in sede di rilascio di
ciascun titolo, l’Amministrazione è chiamata a verificare
puntualmente, in base alla documentazione tecnica fornita dal
richiedente, eventuali situazioni di difformità che ostano al
rilascio del medesimo.
L’amministrazione non è tenuta a riesaminare l’intera storia
edilizia dell’immobile, ma solo a verificare la validità degli atti
rilasciati, da cui si evince la sussistenza dello stato
legittimo dell’immobile.
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Tuttavia, le amministrazioni mantengono il potere di
rilevare eventuali irregolarità successive al rilascio
dell’ultimo titolo che, se riscontrate, precluderanno di
ritenere sussistente lo stato legittimo dell’immobile.
Semplificazione sostanziale
Il Decreto Salva Casa opera una semplificazione sostanziale dei
titoli edilizi che attestano lo stato legittimo degli immobili,
includendo:
a) i titoli rilasciati o assentiti all’esito
delle procedure:
- di regolarizzazione degli interventi realizzati come variante
in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo
rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28
gennaio 1977, n. 10 (SCIA ex articolo 34-ter, comma 3); - di accertamento di conformità (permesso di costruire in
sanatoria ex articolo 36 del Testo unico; permesso di costruire o
SCIA in sanatoria ex articolo 36-bis del Testo unico); - relative a interventi eseguiti in base a permesso di costruire
annullato, ovvero a interventi edilizi di cui all’articolo 23,
comma 01, del Testo unico in caso di accertamento dell’inesistenza
dei presupposti per la formazione del titolo (rilascio di un
permesso di costruire postumo, in sede di riesame dell’originaria
domanda di permesso di costruire ai sensi dell’articolo 38, comma 1
ovvero al pagamento delle sanzioni ex articolo 38 del Testo
unico,
b) il pagamento delle sanzioni previste in caso
di:
- interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza di
permesso di costruire o in totale difformità da esso, interventi di
ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 23, comma 01 del
Testo unico, eseguiti in assenza di SCIA alternativa al permesso di
costruire o in totale difformità da essa (pagamento delle sanzioni
ex articolo 33, commi 2, 4 e 6-bis, del Testo unico); - interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di
costruire, interventi edilizi di cui all’articolo 23, comma 01, del
Testo unico, eseguiti in parziale difformità dalla SCIA alternativa
al permesso di costruire (pagamento delle sanzioni ex articolo 34,
commi 2 e 2-bis del Testo unico); - interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA
(pagamento delle sanzioni ex articolo 37del Testo unico); - interventi eseguiti in base a permesso di costruire annullato,
interventi edilizi di cui all’articolo 23, comma 01, del Testo
unico in caso di accertamento dell’inesistenza dei presupposti per
la formazione del titolo (pagamento delle sanzioni ex articolo
38);
c) la dichiarazione relativa alle tolleranze
costruttive, esecutive e in materia di distanze e
requisiti igienico-sanitari, incluse quelle risultanti
dall’applicazione del disposto di cui all’articolo 34-ter, comma 4,
del Testo unico (dichiarazione di cui all’articolo 34-bis, comma 3,
del Testo unico).
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L’indicazione degli estremi o della ricevuta del pagamento della
sanzioni comprova la regolarizzazione degli interventi.
Interconnessione tra semplificazioni formali e sostanziali
L’articolo 9-bis conferma che titoli edilizi, sanzioni pagate e
dichiarazioni asseverate concorrono a dimostrare lo stato legittimo
dell’immobile.
Tuttavia, il pagamento delle sanzioni e le dichiarazioni sulle
tolleranze non costituendo “titoli abilitativi”, non potranno
essere utilizzate per dimostrare, a monte, la legittimità dei
titoli pregressi, secondo quanto previsto dal meccanismo di
semplificazione formale di cui al primo periodo del comma 1-bis. Le
dichiarazioni sulle tolleranze edilizie hanno valore integrativo,
ma non sostitutivo.
Esempio applicativo
Il MIT riporta un esempio di interconnessione tra
semplificazioni formali e sostanziali proponendo un caso
pratico.
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per le imprese
Se un immobile ha subito i seguenti interventi:
- costruzione con permesso di costruire;
- manutenzione straordinaria con SCIA;
- difformità edilizie sanate con pagamento di sanzioni,
lo stato legittimo sarà determinato dalla SCIA (punto 2), ma per
la piena conformità dovrà essere affiancato dal pagamento della
sanzione (punto 3).
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