Decadenza dalla prima casa acquistata in comunione con solidarietà

Tra le ipotesi di decadenza dall’agevolazione prima casa, una si verifica se l’immobile acquistato con i benefici viene alienato prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, salvo che il contribuente, entro un anno dall’alienazione, acquisti un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale.
In caso di decadenza dal beneficio, il comma 4 della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa parte I allegata al DPR 131/86 stabilisce che “sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una soprattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”.

L’ordinanza della Cassazione n. 2505 di ieri valuta l’impatto della decadenza in un caso particolare, ovvero quando l’acquisto agevolato era stato effettuato in comunione pro indiviso da due soggetti in quote non paritarie.
Nel caso di specie, infatti, madre e figlio avevano acquistato, nel 2006, in comunione pro indiviso, rispettivamente per le quote dell’1% l’una e del 99% l’altro, la proprietà di un’abitazione, chiedendo le agevolazioni prima casa.

Prima del decorso di 5 anni, però, l’abitazione veniva da essi venduta e, dato che nell’anno successivo alla rivendita non veniva acquistato un altro immobile da adibire ad abitazione principale, l’Agenzia, ritenendo integrata la decadenza dal beneficio, recuperava la maggiore imposta, gli interessi e le sanzioni, con avviso di liquidazione emesso verso la sola madre.
Questa si difendeva affermando che, avendo lei acquistato solo una quota dell’1% dell’abitazione, “la pretesa tributaria dovesse essere limitata alla quota parte relativa all’equivalente del’1% dell’acquisto”.

Dopo l’iniziale accoglimento del ricorso in primo grado, il giudizio veniva ribaltato e l’Agenzia risultava vittoriosa già di fronte alla Commissione tributaria regionale, il cui verdetto viene, infine, confermato in Cassazione.

Secondo i giudici di legittimità, incontestati la vendita infraquinquennale dell’immobile agevolato e il mancato successivo acquisto di un altro immobile da adibire all’abitazione principale, si era effettivamente verificata la decadenza, che produceva effetti nei confronti di entrambi gli acquirenti e, in forza della responsabilità solidale, legittimava il recupero, da parte dell’Agenzia delle Entrate, per intero nei confronti della contribuente, nonostante essa avesse acquistato una quota pari al solo 1%.
In prima battuta, la Suprema Corte (citando Cass. 27088/2022, che affrontava, in verità, una questione diversa) afferma la compatibilità tra l’agevolazione e l’acquisto in comunione indivisa tra soggetti tra loro estranei.

Tanto premesso – sembra sostenere la Cassazione, riprendendo le argomentazioni del giudice di merito – una volta ammessa la possibilità che i due acquirenti potessero fruire dell’agevolazione per l’acquisto in comunione, sono sorte a carico dei comproprietari obbligazioni solidali passive, tra cui quella legata alle conseguenze fiscali (decadenza) derivanti dalla rivendita infraquinquennale dell’immobile, che, a norma dell’art. 57 del DPR 131/86, determina la responsabilità solidale della parti.

In breve, posto che l’art. 57 comma 1 del DPR 131/86 sancisce che le parti contraenti sono solidalmente obbligate al pagamento dell’imposta e che, nel caso di specie, entrambi gli acquirenti avevano a suo tempo fruito per intero dell’agevolazione sull’acquisto pro indiviso e hanno, poi, pacificamente “proceduto congiuntamente alla rivendita dello stesso… senza provvedere al riacquisto entro 1 anno”, ne consegue il sorgere della responsabilità solidale, che consente dall’Amministrazione di rivolgersi anche a uno solo di essi per il recupero del dovuto, restando le quote di comproprietà rilevanti solo nei rapporti interni tra le parti medesime.

Infine, nel rigettare il ricorso della contribuente, la Suprema Corte enuncia il seguente principio di diritto: “In tema di benefici per l’acquisto della prima casa, in caso di acquisto dell’immobile adibito ad abitazione non di lusso, in comunione e pro indiviso da parte di più soggetti, la decadenza dell’agevolazione ai sensi dell’art. 1 nota II-bis, punto 4, della Tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 131/1986, in caso di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito dell’immobile acquistato con i detti benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto, comporta in capo agli acquirenti la responsabilità solidale dell’obbligazione tributaria ai sensi dell’ art. 57, comma 1, DPR n. 131 del 1986, rimanendo la rilevanza delle quote ideali in capo ai comunisti soltanto sul piano del rapporto interno”.