Quali sono i rischi e come affrontare la situazione · Gromia

L’acquisto di una casa è spesso legato alla necessità di richiedere un mutuo. Ma cosa succede se l’immobile che hai scelto presenta un abuso edilizio? Questa situazione può rappresentare un serio ostacolo per l’ottenimento del finanziamento. In questo articolo, analizzeremo le implicazioni di un mutuo con abuso edilizio e ti forniremo consigli utili per affrontare la situazione.

Cos’è un abuso edilizio?

Un abuso edilizio si verifica quando vengono realizzate costruzioni o modifiche su un immobile senza le necessarie autorizzazioni o in difformità da esse. Esistono diverse tipologie di abusi edilizi, che vanno da semplici modifiche interne (ad esempio, l’abbattimento di un tramezzo) a interventi strutturali più significativi (come un ampliamento non autorizzato).

Esempi di abusi edilizi minori e maggiori

• Abusi edilizi minori:
  • Chiusura di un balcone con vetrate senza autorizzazione.
  • Spostamento di tramezzi interni senza comunicazione al Comune.
  • Realizzazione di piccoli manufatti come tettoie o pergolati senza permessi.
• Abusi edilizi maggiori:
  • Costruzione di un piano aggiuntivo senza autorizzazione.
  • Cambio di destinazione d’uso dell’immobile senza permesso.
  • Costruzione di un immobile su terreno non edificabile.

Secondo la normativa vigente e le interpretazioni della giurisprudenza (Cassazione e Consiglio Nazionale del Notariato), un immobile con un abuso edilizio “minore” può essere venduto. Tuttavia, un abuso edilizio “maggiore” può rendere la vendita nulla. Anche nel caso di un abuso minore, la presenza di irregolarità può creare difficoltà nell’ottenimento di un mutuo.

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Perché le banche rifiutano i mutui per immobili con abusi edilizi?

Le banche sono molto prudenti nell’erogazione di mutui per immobili con irregolarità edilizie per diversi motivi:

• Rischio di svalutazione: Un immobile con abuso edilizio potrebbe perdere valore, riducendo le garanzie per la banca in caso di inadempienza del mutuatario.
• Difficoltà nella vendita: Se il mutuatario non riesce a pagare il mutuo, la banca potrebbe avere problemi a vendere l’immobile a causa delle irregolarità.
• Problemi legali: L’abuso edilizio può comportare sanzioni amministrative o penali per il proprietario, con potenziali ripercussioni anche per l’istituto di credito.

Come affrontare il problema del mutuo con abuso edilizio?

Se l’immobile che desideri acquistare presenta un abuso edilizio, ecco alcuni passaggi utili per gestire la situazione:

1. Verifica la sanabilità dell’abuso
   • Consulta un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra) per verificare se l’abuso può essere sanato.
   • Se sanabile, avvia la pratica di regolarizzazione presso il Comune competente.
2. Informa la banca
   • Comunica all’istituto di credito la presenza dell’abuso e l’intenzione di sanarlo.
   • Alcune banche potrebbero concedere il mutuo a condizione che il processo di sanatoria sia in corso.
3. Richiedi una perizia tecnica
   • Un perito immobiliare può redigere una relazione attestante la sanabilità dell’abuso e il valore dell’immobile una volta regolarizzato.
4. Esplora alternative
   • Se la banca rifiuta il mutuo, valuta la possibilità di rivolgerti ad altri istituti di credito.
   • Considera l’acquisto di un altro immobile privo di irregolarità edilizie.

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Consigli pratici per chi acquista un immobile con abuso edilizio

Scoprire un abuso edilizio dopo l’acquisto dell’immobile può essere una sorpresa spiacevole, spesso dovuta a una scorretta due diligence durante la transazione immobiliare. 

Tuttavia, ci sono soluzioni per regolarizzare la situazione e proteggere il proprio investimento. Ecco alcuni consigli pratici per affrontare il problema nel modo giusto:

• Sii trasparente: Informare la banca sull’abuso edilizio è essenziale per costruire un rapporto di fiducia.
• Affidati a un professionista: Un tecnico esperto può aiutarti a valutare il reale valore dell’immobile e la fattibilità della sanatoria.
• Pianifica i tempi: La regolarizzazione di un abuso edilizio può richiedere tempo. Valuta con attenzione il percorso da seguire prima di concludere l’acquisto.

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Conclusione

Ottenere un mutuo con abuso edilizio è più complesso, ma non impossibile. Con le giuste informazioni, il supporto di professionisti e una strategia adeguata, è possibile regolarizzare la situazione e acquistare la casa in sicurezza. Affronta il problema con determinazione e considera tutte le opzioni disponibili per non compromettere il tuo investimento.

Take Aways

1. Mutuo e abusi edilizi: La presenza di un abuso edilizio, anche minore, può rendere difficile ottenere un mutuo, poiché le banche valutano i rischi legali e di svalutazione.
2. Tipologie di abusi edilizi: Esistono abusi minori (es. chiusura di un balcone) e maggiori (es. ampliamenti non autorizzati). Quelli gravi possono bloccare la vendita dell’immobile.
3. Decreto Salva Casa 2024: Questa normativa semplifica la regolarizzazione degli abusi edilizi minori, facilitando il mercato immobiliare.
4. Come sanare un abuso: È possibile regolarizzare un immobile avviando una sanatoria con il Comune, affidandosi a un tecnico e comunicando tempestivamente con la banca.
5. Strategie alternative: Se la banca rifiuta il mutuo, si possono valutare altri istituti, cercare immobili senza abusi o sanare prima dell’acquisto.

FAQ

1. Si può ottenere un mutuo per un immobile con abuso edilizio?
   Dipende dal tipo di abuso. Le banche possono concedere mutui solo se l’abuso è sanabile o già sanato.
2. Quali sono gli abusi edilizi che impediscono la vendita di una casa?
   Gli abusi maggiori, come ampliamenti senza autorizzazione o costruzioni su terreni non edificabili, possono rendere la vendita nulla.
3. Quanto tempo serve per sanare un abuso edilizio?
   I tempi variano in base alla complessità dell’abuso e alla risposta del Comune, ma possono richiedere da pochi mesi a oltre un anno.
4. Cosa fare se scopro un abuso edilizio dopo aver comprato casa?
   È necessario contattare un tecnico per verificare la possibilità di sanatoria e avviare le pratiche per la regolarizzazione.