ragioni e conseguenze — idealista/news

Quando ci si avvicina alla compravendita di un immobile, bisogna prendere in debita considerazione la possibilità di un mutuo rifiutato dopo l’analisi dell’estratto conto. Infatti, gli istituti di credito conducono diverse verifiche prima di procedere all’erogazione della somma e, pertanto, può succedere che la richiesta venga negata.

Per aumentare la possibilità di ottenere l’approvazione del finanziamento, è possibile valutare più banche prima di sottoporre la richiesta. A questo scopo, è utile avvalersi di strumenti online per trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

Cosa controlla la banca prima di concedere il mutuo

Quando si procede alla richiesta di un mutuo per l’acquisto di un immobile, la banca esegue alcune verifiche per comprendere se il finanziamento sia effettivamente erogabile. L’istituto di credito ha infatti l’esigenza di minimizzare il rischio intrinseco all’erogazione del denaro o, in altre parole, accertarsi che il richiedente si trovi in una posizione sufficientemente solida per saldare il debito. Per farlo avvia un’apposita fase, quella dell’istruttoria, dove prenderà in considerazione:

• la situazione patrimoniale e reddituale del richiedente;
• lo storico creditizio del cliente, consultando anche archivi e banche dati pubblici come la CRIF, per controllare l’assenza di ritardi, insolvenze o debiti non dichiarati;
• il rapporto tra l’importo del mutuo richiesto e il valore dell’immobile, noto anche come Loan To Value, che generalmente non deve essere superiore all’80%;
• il rapporto tra la rata prevista e il reddito, poiché la stessa rata non dovrebbe mai superare il 30-35% delle entrate mensili del richiedente;
• l’eventuale presenza di garanzie o coobbligati, che potrebbero influenzare positivamente l’erogazione del mutuo.

Ovviamente, ognuno di questi elementi dovrà essere analizzato a fronte della consegna di specifici documenti, come ad esempio la dichiarazione dei redditi oppure le ultime buste paga, a seconda delle necessità dell’istituto di credito prescelto. Particolare importanza, inoltre, verrà conferita all’estratto conto del proprio conto corrente.

A cosa serve l’estratto conto per il mutuo

Ma a cosa serve l’estratto conto, ai fini dell’erogazione del finanziamento? Come evidenziato dalle guide passo per passo al mutuo, l’analisi di questa documentazione è di fondamentale importanza per l’istituto di credito, poiché offre una fotografia sulla situazione finanziaria del richiedente. Infatti, tramite l’estratto conto si potrà controllare:

• la stabilità finanziaria e la capacità di gestione del soggetto, ovvero la possibilità che il soggetto possa effettivamente sostenere le rate del mutuo;
• l’eventuale presenza di comportamenti a rischio, ad esempio frequenti spese futili, ben al di fuori delle effettive possibilità finanziarie del cliente;
• la provenienza dei fondi, ad esempio la regolarità dell’accredito dello stipendio o delle entrate da lavoro autonomo, così come entrate dubbie, come potrebbero essere quelle rappresentate da continui depositi in contanti dall’origine incerta.

Quando la banca può rifiutare un mutuo

Premessi i controlli che la banca solitamente esegue per valutare l’erogazione del finanziamento, in quali casi può rifiutare un mutuo? Innanzitutto, è bene ricordare che la disciplina sui mutui è regolata dal D.Lgs. 385/1993, ovvero il Testo Unico Bancario, che definisce il contento di azione dell’attività creditizia in Italia, così come i suoi limiti. Dopodiché, sono diverse le ragioni che possono spingere un istituto di credito a non approvare un mutuo. Ad esempio:

• la presenza di una situazione reddituale che non permette di assicurare una sufficiente capacità di rimborso, come ad esempio stipendi molto modesti o, ancora, entrate saltuarie o irregolari;
• la richiesta di un mutuo eccessivo rispetto alle effettive possibilità del cliente, tale da determinate rate ben oltre il 30-35% delle entrate mensili;
• l’emersione di un Loan To Value troppo elevato, oltre all’80%, oppure di un incongruenza tra il valore effettivo dell’immobile, secondo perizia, e il finanziamento richiesto;
• la scoperta di caratteristiche negative dell’immobile, quali abusi edilizi o problematiche strutturali, che potrebbero aumentare notevolmente il rischio per la banca. In questo caso, viene valutata anche la provenienza: ad esempio, spesso le banche rifiutano mutui per immobili oggetto di donazione, poiché potrebbero essere al centro di diatribe ereditarie in futuro;
• la presenza di segnalazioni negative nei SIC, come ritardi, sofferenze bancarie o insolvenze, di cui le banche dati, come quelle della CRIF, si avvalgono;
• l’emersione di comportamenti finanziari negativi, come movimenti sospetti o ammanchi sul conto corrente, difficoltà nello stabilire la provenienza dei fondi e molto altro ancora. Ad esempio, negli ultimi anni è sempre più frequente il mutuo rifiutato per scommesse online, poiché un’abitudine che potrebbe indicare instabilità finanziaria.

Oltre a questo elenco di base, vi sono poi delle situazioni specifiche, in base alle precise condizioni in cui versa il richiedente al momento della valutazione. Ma quali sono le più diffuse?

Mutuo rifiutato dopo perizia positiva

Una situazione abbastanza comune è quella rappresentata dal mutuo rifiutato, nonostante una perizia positiva sull’immobile. Comprensibilmente, si tratta di una bocciatura che lascia sempre parecchi dubbi nei clienti degli istituti di credito, proprio dato l’esito favorevole sulla valutazione dell’immobile. Perché accade?

In linea generale, la presenza di una perizia positiva – quindi di un immobile dal profilo di rischio adeguato per la banca, associato da una richiesta di mutuo con Loan To Value accettabile – non è sufficiente per concedere il finanziamento. Serve anche l’istruttoria sul richiedente, che potrebbe trovarsi in una situazione finanziaria instabile, nonostante l’adeguatezza dello stesso immobile. Si tratta di un’eventualità frequente, ad esempio, per soggetti inclini a comportamenti rischiosi, come il gioco d’azzardo, o da entrate e uscite dall’origine incerta.

Mutuo rifiutato dopo la delibera

A volte, può addirittura capitare che il mutuo venga rifiutato a seguito di una precedente delibera positiva. Per quanto non eccessivamente frequente, questa situazione si può verificare quando emergono nuove informazioni sulla condizione reddituale e finanziaria del soggetto, che comportano un’alterazione delle precedenti valutazioni del rischio.

È il caso di un soggetto che perde il lavoro proprio a ridosso della concessione del mutuo o, ancora, di chi si trova nello stesso tempo a doversi far carico di un debito improvviso.

Mutuo rifiutato per l’estratto conto: cosa succede

Analizzati i principali casi del rifiuto di un finanziamento a scopo immobiliare, quali sono le conseguenze di un mutuo rifiutato, ad esempio perché l’estratto conto presenza incongruenze, comportamenti rischiosi o, più semplicemente, una situazione finanziaria non idonea a sostenere il debito?

Innanzitutto, è utile chiedersi cosa succede se la banca non concede il mutuo. In linea generale, l’istituto di credito comunica al richiedente l’esito della valutazione e fornisce le motivazioni alla base del rifiuto. A questo punto, il cliente:

• può chiedere alla banca la rinegoziazione della richiesta di mutuo, ad esempio dimostrando una condizione economica più florida per sopraggiunte entrate o, ancora, optando per un Loan To Value più basso;
• potrebbe essere obbligato a pagare comunque le spese di istruttoria, se l’istituto di credito lo richiede. Una buona parte delle banche italiane, tuttavia, offre gratuitamente la stessa fase d’istruttoria;
• potrebbe perdere la caparra confirmatoria sull’immobile che desiderava acquistare, se nel compromesso di compravendita non è stata inserita una clausola sospensiva legata all’ottenimento del mutuo;
• potrebbe trovare la richiesta di mutuo nelle banche dati creditizie. Il rifiuto in sé non rappresenta una segnalazione negativa, a meno che non dipenda da gravi situazioni critiche, come proteste o sofferenze, che potrebbero già essere peraltro presenti nelle banche dati.

Ma dopo un mutuo rifiutato, dopo quanto tempo si può riprovare? Solitamente, non vi sono tempistiche precise da rispettare, soprattutto se ci si rivolge a un nuovo istituto di credito. Tuttavia, può essere opportuno attendere dai 30 ai 90 giorni – o, ancora, secondo le tempistiche interne fornite dall’istituto di credito – per permettere l’aggiornamento di eventuali banche dati nazionali, così da non imbattersi in intoppi nella futura valutazione.

Quanto tempo rimane in CRIF un mutuo rifiutato

Quando si riceve un rifiuto all’erogazione del mutuo, è sempre buona prassi farsi consegnare dalla banca l’apposita liberatoria di rifiuto del finanziamento. Tramite questo documento, si testimonia che il richiedente abbia deciso di rinunciare alla proposta della banca, preferendo annullare la richiesta di mutuo.

Si tratta di un passaggio semplice quanto importante, per evitare che il rifiuto abbia un peso negativo sui dati a disposizione della CRIF. 

Ma quanto tempo rimane nel database della CRIF un mutuo rifiutato? Di norma, le richieste di mutuo vengono registrate nei SIC –  i Sistemi di Informazioni Creditizie, di cui le banche dati, come quelle del CRIF, si avvalgono – in quanto tali, senza precise connotazioni negative. Vi restano inoltre circa 30-90 giorni, indipendentemente dal loro esito. Le tempistiche per rifiuti motivati da gravi situazioni, come pregresse insolvenze, potrebbero essere variabili: è quindi sempre necessario rifarsi al caso specifico, con l’aiuto del proprio professionista di fiducia.