Come orientarsi nel mondo delle aste immobiliari?

Che cosa serve per un processo di vendita giudiziale? Chi sono gli attori? Quali aspetti bisogna valutare per avere garanzia di un processo trasparente? Approfondiamo il tema delle aste immobiliari con Domenico Piovesana, presidente Associazione Nazionale Coordinamento Delegati Custodi, ospite di Aggiudicato.

Uno dei segmenti immobiliari in forte crescita è quello delle vendite all’asta. Un fenomeno in continua espansione che offre un’opportunità vantaggiosa per chi desidera acquistare una nuova abitazione risparmiando rispetto ai prezzi di mercato. Negli ultimi anni, si è spesso parlato di un vero e proprio “far west” delle aste immobiliari. Non perché bisogna immaginare due pistoleri che combattono davanti ad un saloon per accaparrarsi un immobile, ma perché si tratta di un processo molto articolato che vede coinvolti una moltitudine di soggetti, che operano sia su un piano legale sia commerciale. Se anche tu sei curioso di esplorare il mondo delle aste, vediamo quali sono gli aspetti che devi considerare prima di procedere all’acquisto e quali sono le figure professionali coinvolte nel meccanismo delle aste immobiliari.

Come orientarsi nel mondo delle aste giudiziarie

Quando si desidera acquistare una nuova casa si è soliti utilizzare i canali tradizionali come piattaforme immobiliari, annunci di privati, agenzie di intermediazione immobiliare, passaparola, ecc. Non ci si focalizza sul mondo delle aste giudiziarie, che ogni anno gestisce (e vende) migliaia di immobili. Rispetto al settore delle aste giudiziarie vi è molta incertezza. Un sentimento che deriva dalla poca conoscenza dei processi legali e dalla paura di acquistare case gravate da vincoli, abusi edilizi o con occupanti che non si possono sgomberare con facilità.

Le aste giudiziarie sono invece molto più sicure e trasparenti rispetto ad altri tipi di compravendite. Questo perché vengono regolate dall’autorità giudiziaria e vedono coinvolti dei soggetti che hanno come obiettivo esclusivo la piena e completa soddisfazione delle parti coinvolte. Per orientarsi nel mondo delle aste giudiziarie è opportuno conoscere quali sono le fasi della vendita giudiziale, quali sono le piattaforme dove ricercare gli immobili e quali sono i soggetti coinvolti.

Che cosa serve per un processo di vendita giudiziale?

Per avviare un processo di vendita giudiziale si segue una procedura ben precisa, regolata e supervisionata dal tribunale dove ha sede l’immobile. Il procedimento inizia sempre con un titolo esecutivo, un provvedimento che certifica il diritto di un creditore a ottenere il pagamento del debito e se il debitore non riesce a pagare tale debito si procede con il pignoramento dell’immobile. Il caso più frequente riguarda il mancato pagamento di un mutuo da parte di un debitore alla banca e il successivo pignoramento per impedirne la vendita ad altri soggetti.

Quando l’immobile è pignorato, il tribunale nomina un perito per determinare il valore dell’immobile e verificare che non vi siano irregolarità catastali o edilizie e che non sia gravato da altri vincoli. Sempre in questa fase, si incarica un custode giudiziario, che ha il compito di custodire l’immobile fino alla conclusione dell’asta e al trasferimento dell’immobile.

A partire dal 2016, la procedura di gestione della vendita viene affidata al delegato alla vendita, un professionista che svolge diversi compiti ed è una figura fondamentale nelle aste giudiziarie. Completate le fasi preliminari si pubblica l’avviso di vendita del bene, sul Portale delle Vendite Pubbliche e su altri specializzati e autorizzati dal Tribunale, come Quimmo, dove puoi trovare tantissimi annunci di immobili all’asta. Nell’avviso si specifica il prezzo dell’immobile, i dati catastali, i numeri del custode giudiziario e del delegato alla vendita, le modalità di partecipazione all’asta, la data e il luogo dell’asta, che può essere sia in presenza sia telematica.

Le diverse fasi di un’asta giudiziaria

L’asta si scandisce attraverso diverse fasi: pagamento di una cauzione, presentazione delle offerte, eventuale gara tra gli acquirenti, assegnazione dell’immobile al miglior offerente. L’ultimo step consiste nel pagamento entro i termini prestabiliti del prezzo dell’immobile e successivo decreto di trasferimento del bene che formalizza e rende esecutiva la compravendita.
Per sintetizzare, il processo di vendita giudiziale si svolge obbligatoriamente attraverso queste fasi:
– titolo esecutivo e pignoramento dell’immobile;
– perizia di stima;
– nomina del custode giudiziario e del delegato alla vendita;
– avviso di vendita
– asta giudiziale;
– aggiudicazione e saldo del prezzo;
– trasferimento dell’immobile.

L’analisi del procedimento che regola la vendita giudiziale può essere un buon punto di partenza per chi vuole orientarsi nel far west delle aste. La vendita giudiziale è un processo controllato e supervisionato in ogni sua fase dal tribunale. Garanzia di trasparenza e tutela sia per i creditori sia per i potenziali acquirenti.

Chi sono gli attori delle aste giudiziarie?

Quando si parla di far west delle aste, non ci si riferisce al processo giudiziale, che è regolato da norme ben precise. I soggetti coinvolti in questo particolare tipo di compravendita sono: i consulenti. Ti sarà sicuramente capitato di trovare degli annunci online di consulenti specializzati in aste giudiziarie. Delle figure professionali che affiancano i potenziali acquirenti durante la ricerca dell’immobile, lo svolgimento delle aste immobiliari fino all’eventuale trasferimento del bene. È importante sottolineare che si può partecipare a un’asta in completa autonomia. Non è obbligatorio essere assistiti da un consulente, visto che si tratta di immobili controllati e gestiti dall’autorità giudiziaria.

Molte persone che non hanno familiarità con le aste immobiliari sono convinte che un consulente possa aiutarli a ottenere un prezzo più vantaggioso o che possa garantirgli maggiore sicurezza. E’ bene specificare che si possono reperire tutte le informazioni necessarie rivolgendoti ai soggetti autorizzati dal tribunale. Come il delegato alla vendita o il custode giudiziario. Se non vuoi gestire in autonomia l’acquisto di un immobile all’asta puoi richiedere l’affiancamento di un consulente legale. Potrà dirimere eventuali dubbi riguardo la procedura o se vi sono dei vincoli sull’abitazione o affidarti a un property finder, specializzato nella ricerca e nella selezione di immobili.

Il ruolo del custode giudiziario

Quando si parla di soggetti coinvolti nelle vendite giudiziali, non si comprendono i consulenti, ma solo delle figure autorizzate come il custode giudiziario che svolge diversi compiti:
– custodisce e gestisce l’immobile;
– supervisiona l’eventuale sfratto degli occupanti;
– riscuote i canoni di locazione;
– organizza le visite dei potenziali acquirenti;
– controlla e verifica la documentazione legale dell’immobile;
– fornisce informazioni riguardanti l’asta.

Insieme al custode giudiziario vi è anche un altro professionista coinvolto nell’asta, il delegato alla vendita. Solitamente è un notaio, un avvocato o un commercialista, che controlla le procedure fino al provvedimento di trasferimento del bene. Il delegato alla vendita è una figura di controllo perché garantisce che l’intero processo si svolga secondo le norme e nel massimo della trasparenza e della correttezza. Difatti ha anche il potere di annullare l’asta se riscontra delle irregolarità o se non raggiunge gli esiti desiderati.
Il delegato alla vendita pubblica l’avviso delle aste immobiliari e le supervisiona, gestisce le offerte, redige il verbale di aggiudicazione e rilascia i documenti necessari per il passaggio di proprietà.
Nel processo di vendita giudiziale, sono quindi coinvolti dei soggetti ben definiti, autorizzati e controllati esclusivamente dal Tribunale. Nulla vieta all’acquirente di richiedere l’assistenza di un consulente.

Quali aspetti bisogna valutare per avere la garanzia di un processo trasparente?

Se sei ancora scettico riguardo le aste di immobili, puoi sempre effettuare ulteriori controlli sia sull’immobile che sulle procedure della vendita. Verifica che l’asta giudiziaria sia bandita da un tribunale e che l’immobile sia presente sul portale delle vendite pubbliche o sui siti specializzati o autorizzati.

Trovi qui la lista delle piattaforme autorizzate: Ministero della giustizia | Sezione A – Siti web autorizzati alla pubblicità delle aste immobiliari.

Sul web vi sono tantissimi siti che si occupano di aste giudiziarie. Se non sono autorizzati, si tratta di pagine fake o che vogliono recuperare solo i dati degli utenti. Per essere sicuro che si tratti di un processo trasparente, negli avvisi delle aste immobiliari devono essere indicati oltre ai dati dell’immobile e al suo prezzo anche le eventuali spese da sostenere. Ad esempio il costo delle imposte e quelle per il trasferimento del bene e le modalità di pagamento accettate. La regolarità dell’avviso d’asta può essere controllato con l’aiuto di un consulente legale, che saprà individuare subito difformità o errori.

Prima di fare un’offerta è sempre opportuno visionare l’immobile

E’ importante contattare il custode giudiziario, per verificare l’effettivo stato degli ambienti e se è davvero in linea con le tue esigenze abitative. Sui siti che pubblicano gli annunci di immobili all’asta sono presenti delle foto. Se stai cercando la tua prima casa o un negozio per la tua attività commerciale, le immagini potrebbero non essere esaustive o sufficienti, ed è preferibile una visita in loco. Un altro problema che non devi assolutamente sottovalutare è la presenza di eventuali inquilini. Dovrai assicurarti che il curatore stia gestendo con tempestività tale situazione o che abbia attivato la procedura di sfratto. Per alcune case in vendita, potrebbero esserci dei contratti di locazione attivi. Quindi se vuoi acquistare un immobile come investimento tale condizione potrebbe risultare addirittura vantaggiosa.

Il prezzo di un immobile all’asta viene deciso dopo la stima e le valutazioni del tribunale. Di conseguenza se ti risulta troppo basso rispetto al prezzo di mercato, ti suggeriamo di leggere e analizzare tutta la documentazione allegata. Potrebbero esserci dei vincoli o degli abusi edilizi che non stati evidenziati nell’annuncio. Il controllo della documentazione legale ti permette di avere un quadro dettagliato della situazione in cui versa l’immobile. Ti aiuta anche nella determinazione dell’offerta, per questo è importante richiederla al curatore o al delegato.

La ricerca di un immobile sul Portale delle Vendite Pubbliche

Trovare un immobile da acquistare utilizzando solo il PVP può davvero essere complicato. Questo perché non sempre vi sono delle immagini, ma solo la pubblicazione degli annunci in ordine cronologico. Per questo è consigliabile cercarli sulle piattaforme autorizzate e poi scaricare la documentazione allegata dal sito del Ministero della Giustizia. Nell’annuncio dell’immobile vi sono delle indicazioni che possono esserti d’aiuto. Ad esempio viene inserito il prezzo di vendita iniziale, il costo del rialzo minimo, le modalità, se sono state rilevate difformità nel corso della procedura o se le altre aste già bandite non hanno portato a nessun risultato. Quando sono bandite più aste sullo stesso bene, solitamente il prezzo dell’immobile tende a scendere, quindi può essere davvero un’occasione da non perdere.

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