le due attività sono compatibili – Studio legale Gennaro Orlando

Attraverso la sentenza 242/23 della Corte Europea dello scorso ottobre è stata stabilità nel dettaglio la compatibilità tra le funzioni di agente immobiliare intermediario e quelle di amministratore di condominio, affermando che non c’è divieto assoluto di esercitare entrambi i compiti, a patto che si rispettino le normative nazionali vigenti.

Mediazione immobiliare: normativa e giurisprudenza di riferimento

La normativa italiana, regolamentata dalla legge n. 39 del 1989, disciplina l’attività di mediazione immobiliare e definisce i limiti per assicurare l’imparzialità e l’assenza di conflitti d’interesse. L’articolo 5, comma 3, stabiliva un’incompatibilità generale tra la mansione di agente immobiliare e altre professioni, compresa quella di amministratore di condominio, in modo da evitare di favorire immobili gestiti dal mediatore. Tale interpretazione è stata in parte superata grazie alle direttive europee.

La giurisprudenza italiana, inclusa la recente sentenza n. 19827/2024 della Corte di Cassazione, sancisce che la sovrapposizione delle attività di agente immobiliare e di amministratore di condominio è possibile se non sono violati i principi di trasparenza e imparzialità.

Al contempo, la sentenza del 4 ottobre 2024 della Corte di Giustizia dell’Unione Europea ha affermato che una normativa nazionale che stabilisce un’incompatibilità tra attività di mediatore immobiliare e quella di amministratore di condominio viola il diritto europeo poiché non necessaria e proporzionata ad assicurare l’imparzialità.
Secondo la sentenza europea il divieto assoluto di accumulo delle due professioni è sproporzionato rispetto allo scopo di impedire eventuali conflitti d’interesse, soprattutto quando questi conflitti possono essere risolti in altri modi. L’Unione Europea suggerisce di rispettare obblighi di trasparenza e controlli a posteriori, invece di proibire a livello generale il sovrapporsi delle attività. Infine, la norma europea vuole equilibrare la tutela del consumatore con la libertà di prestare servizi, senza imporre limiti restrittivi.

Come si è espressa la Cassazione sulle funzioni di amministratore e mediatore

La sentenza espressa dalla Cassazione ha avuto origine da un contenzioso tra un’impresa di intermediazione immobiliare e gli acquirenti di un immobile. L’azienda chiedeva il pagamento di una provvigione per aver fatto da intermediatore nell’acquisto, mentre i compratori si lamentavano per la qualità del servizio, affermando che il mediatore non avevo adempiuto agli obblighi informativi, non avendoli informati della vicinanza dell’immobile ad un’area industriale in espansione.

In aggiunta, gli acquirenti evidenziavano la non imparzialità del mediatore, il quale avrebbe intrattenuto rapporti con i venditori. La richiesta di provvigione viene accolta in primo grado, mentre le richieste riconvenzionali dei compratori sono state rigettate. In appello, la Corte ha riconosciuto il mancato rispetto degli obblighi informativi del mediatore, ma ha confermato che il prezzo d’acquisto rispecchiava il valore di mercato. Ad ogni modo, il calcolo del danno è stato poi contestato in Cassazione, dove si è evidenziata l’erronea comparazione di valori inerenti periodi temporali diversi.

La Corte di Cassazione ha dunque respinto la sentenza della Corte d’Appello per quanto riguardava il calcolo del danno, rimettendo alla stessa per un altro esame. Inoltre, è stato rigettato il ricorso degli acquirenti che sostenevano l’imparzialità del mediatore, ritenendo che le attività fossero compatibili in quanto i rapporti con una delle parti non rappresentavano un vincolo di rappresentanza.

Secondo quanto stabilito dalla giurisprudenza europea e nazionale, le due attività possono essere compatibili, se sono gestite in maniera tale da assicurare i seguenti elementi:
• Separazione funzionale: i due incarichi non devono influenzarsi tra loro, soprattutto nei casi nei quali uno stesso immobile è oggetto di amministrazione e mediazione;
• Trasparenza verso le parti: l’amministratore/mediatore deve dichiarare i suoi ruoli, evitando il crearsi di qualsiasi conflitto d’interesse;
• Applicazione secondo il caso specifico: le autorità nazionali devono considerare i rischi secondo le circostanze particolari, senza imporre restrizioni generalizzate che possono violare il diritto comunitario;
• Rispetto degli obblighi formativi: è necessario rispettare gli obblighi formativi in materia di formazione professionale. È bene ricordare che per l’iscrizione alla Camera di commercio come agenti di affari in mediazione immobiliare bisogna superare un corso di formazione specifico ed anche per gli agenti il Dm 140/2014 impone di frequentare un corso formativo di almeno 72 ore ed un aggiornamento professionale di 15 ore annue.