Zone vincolate e opere abusive: permesso di costruire inefficace senza autorizzazione paesaggistica | Articoli

Permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica si esprimono in termini di conformità urbanistico edilizia e compatibilità ambientale, ma pur avendo ‘storie’ diverse ed essendo concedibili separatamente, l’assenza dell’autorizzazione in zona vincolata causa l’inefficacia del permesso di costruire, con conseguente demolizione degli abusi edilizi realizzati anche in virtù del rilascio del titolo abilitativo.

Quando si vogliono realizzare delle opere edilizie in zona vincolata, è necessario richiedere e ottenere l’autorizzazione paesaggistica, senza la quale il permesso di costruire è inefficace, perché si tratta di un titolo abilitativo che ‘dipende’ dal nulla osta paesaggistico.

Sono importanti, le regole riepilogate dal Consiglio di Stato nella sentenza 10224/2024 del 19 dicembre scorso, perché si concentrano sul rapporto intercorrente tra questi due titoli abilitativi che, come vedremo, sono strettamente legati fra loro.

Abuso edilizio e demolizione

Il TAR competente ha rigettato il ricorso contro la demolizione, per mancanza di autorizzazione paesaggistica in zona sottoposta a vincolo, dell’ultimo piano di un immobile, di una piscina interrata, di un portico e di una scala esterna, senza previo annullamento dei titoli edilizi formatisi in precedenza.

Secondo il ricorrente, tutte le opere edilizie erano state assentite in forza di specifici titoli edilizi e non sussisterebbe alcun vincolo paesaggistico.

Autorizzazione paesaggistica: come il privato poteva regolarizzarsi

Secondo il TAR, in virtù di quanto previsto dall’art.146 comma 4 del d.lgs. 42/2004, l’autorizzazione paesaggistica “costituisce titolo per il valido inizio dei lavori” e per quanto riguarda sopraelevazione e portico (oggetto del permesso di costruire) può essere richiesta l’autorizzazione paesaggistica “ora per allora“, mentre sulla scala esterna e sulla piscina (assentite con istanza di sanatoria e SCIA) può essere richiesta l’autorizzazione paesaggistica in sanatoria.

In assenza di tale comportamento, veniva confermata l’ordinanza di demolizione.

Permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica: che rapporto c’è?

Palazzo Spada ricorda i due orientamenti della giurisprudenza amministrativa in merito:

• il primo ‘vuole’ che l’autorizzazione paesaggistica sia atto autonomo e presupposto rispetto al permesso di costruire o agli altri titoli abilitativi. Si instaura, cioè, un “rapporto di presupposizione necessitato e strumentale tra valutazioni paesistiche e valutazioni urbanistiche, in modo tale che questi due apprezzamenti sono destinati ad esprimersi sullo stesso oggetto in stretta successione provvedimentale, con la conseguenza che l’autorizzazione paesaggistica va acquisita prima di intraprendere il procedimento edilizio, il quale non può essere definito positivamente per l’interessato in assenza del previo conseguimento del titolo di compatibilità paesaggistica“. Insomma: niente permesso di costruire in assenza di autorizzazione paesaggistica;
• il secondo, invece, ritiene che il permesso di costruire possa essere rilasciato anche in mancanza di autorizzazione paesaggistica, ma che sia comunque inefficace e non si possano iniziare i lavori senza nulla osta paesaggistico. In questo caso, l’autorizzazione paesaggistica è condizione ‘sine qua non’ per l’efficacia del permesso di costruire.

Tra l’altro, in una recente sentenza (4527/2024), il Consiglio di Stato ha chiarito che tra autorizzazione paesaggistica e permesso di costruire c’è un “rapporto di presupposizione necessitato e strumentale”.

In pratica, i due titoli si esprimono sullo stesso oggetto, ma uno – l’autorizzazione – in termini di compatibilità paesaggistica, l’altro – il permesso – in termini di conformità urbanistico-edilizia.

In conseguenza di questo, “il rilascio di uno dei due atti di assenso non comporta il necessario rilascio anche dell’altro e, sul piano normativo, questo rapporto si traduce, per espressa previsione normativa, in un condizionamento sul versante dell’efficacia dei provvedimenti e non della rispettiva legittimità“.

Anche se, però, ciascuno dei due titoli ha proprio regime e vicende diverse, alla fine l’assenza dell’autorizzazione paesaggistica, anche semplificata, ha come conseguenza l’inefficacia originale del permesso di costruire.

Lavori avviati senza autorizzazione paesaggistica: le conseguenze

Abbiamo visto quindi come, secondo il Consiglio di Stato, l’autorizzazione paesaggistica, prevista dall’art. 146 del d.lgs. 42/2004, è un atto autonomo e necessario per interventi edilizi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico.

In assenza di autorizzazione paesaggistica, il permesso di costruire rilasciato è inefficace e i lavori non possono essere avviati. Se vengono avviati, sono considerati abusivi.

In ogni caso, non è necessario un annullamento esplicito del permesso di costruire, poiché la sua efficacia è subordinata all’ottenimento del nulla osta paesaggistico.

Gli obblighi del privato in materia paesaggistica

In ogni caso, spetta al privato verificare l’esistenza di eventuali vincoli paesaggistici sull’area interessata, consultando gli strumenti urbanistici comunali (es. Piano Urbanistico Comunale, PUC), ed è responsabilità del richiedente presentare il progetto corredato della documentazione necessaria e ottenere l’autorizzazione prima di iniziare i lavori.

Vincolo paesaggistico, istruttoria comunale e ineffiacia del permesso di costruire

Nel caso in esame, il ricorrente non ha dimostrato l’assenza del vincolo paesaggistico sull’area.

Il Consiglio di Stato ha confermato che la distanza dal corso d’acqua (Canale Imperatore), indicato come vincolo ai sensi dell’art. 142 del D.Lgs. 42/2004, non è stata adeguatamente provata dal privato.

Quindi, in conclusione, l’autorizzazione paesaggistica è un requisito imprescindibile per la validità del permesso di costruire in aree vincolate e l’assenza del nulla osta rende inefficace il permesso di costruire, anche se già rilasciato.

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