Comprare casa senza mutuo: tutto quello che c’è da sapere sull’affitto con riscatto

Tutto quello che c’è da sapere sull’affitto con riscatto: una modalità di acquisto di una casa senza accedere al mutuo

Si può comprare una casa senza mutuo: com’è possibile? Con l’affitto con riscatto. In Italia spesso si preferisce l’affitto tradizionale o si opta per la vendita con mutuo ipotecario. Ma c’è la soluzione anche per chi non può accedere ad un mutuo: quella del rent to buy. Chiariamo prima di che cosa si tratta.

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Rent to buy: ecco che cos’è

Il rent to buy è una forma di compravendita, diffusa all’estero, che prevede un versamento di canoni di locazione per i primi anni a titolo di pagamento per l’acquisto dell’immobile. Dopo qualche anno si diventa proprietari della casa versando una maxi rata finale.

Questa formula è prevista per coloro che non presentano abbastanza liquidità per acquistare una casa e non hanno possibilità di ottenere un mutuo. La soluzione potrebbe essere interessante per chi non vuole vendere ad una cifra più alta rispetto alla vendita classica.

Che cos’è l’affitto con riscatto: le modalità

L’affitto con riscatto è una speciale tipologia di contratto che permette al conduttore di ricevere in affitto l’immobile. Inoltre, c’è la possibilità di esercitare l’opzione di acquisto sullo stesso: basterà versare una quota mensile maggiorata a titolo di anticipo.

Ci sono differenti modalità di affitto con riscatto:

• Il contratto di locazione con un preliminare di vendita: per questo contratto è necessario rivolgersi al notaio. Se il compratore non finalizza la vendita, il vecchio proprietario può trattenere come indennizzo le quote versate in precedenza e proseguire il contratto di locazione classico.
• Affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto: consiste nella sottoscrizione di un normale contratto di affitto, al termine del quale il conduttore può esercitare un’opzione di acquisto dell’immobile. Durante l’affitto, il locatario versa al proprietario dell’abitazione un canone maggiorato. L’importo poi viene poi detratto dalla somma totale richiesta per la vendita dell’immobile.
• Affitto con riscatto con riserva di proprietà: consente al venditore di posticipare il trasferimento della proprietà solo dopo che l’acquirente avrà provveduto a saldare l’intero prezzo di vendita. Si tratta di un vero e proprio contratto di compravendita.

Come funziona l’affitto con riscatto

All’interno del contratto devono essere stabiliti alcune regole fondamentali per la sua validità:

• Importo della compravendita
• Durata del contratto di affitto
• Importo mensile dell’inquilino che deve versare
• Importo mensile dell’inquilino destinata al pagamento della maggiorazione

Infatti, in questo caso il canone maggiorato mensile può andare dal 15% al 50% rispetto a una normale rata d’affitto normale. Questa parte serve come anticipo l’eventuale acquisto futuro dell’intero immobile. Chiaramente spesso conviene una maggiorazione più elevata affinché l’acquisto a titolo definitivo sarà fatto ad una quota più bassa (es. 1000 euro di affitto con il 30% della maggiorazione fa un totale di 1300 euro). L’anticipo non è una caparra da versare al momento del contratto, ma è equiparato al pagamento della mensilità di un mutuo.

La durata dell’affitto

La durata dell’affitto non può essere superiore ai dieci anni, come recita l’art. 23 del dl numero 133 del governo Renzi pubblicato il 12 settembre 2014. Le due parti (proprietario dell’immobile e conduttore) hanno la facoltà di scegliere la durata del contratto di locazione.

Nel periodo in cui perdura lo stato di affittuario, l’inquilino non è comunque tenuto al versamento delle tasse concernenti l’abitazione, come l’Imu (Imposta Municipale Unica), che restano a carico del proprietario dell’immobile.

Come stipulare un contratto di affitto con riscatto

Come già detto, servirà la presenza del notaio affinché si possa stipulare un contratto d’affitto con opzione di futuro acquisto. A fronte di un costo superiore della pratica si ottengono garanzie maggiori.

Il notaio verificherà la presenza di una possibile ipoteca. Il rischio maggiore è di accettare la proposta d’affitto con riscatto da parte di costruttori per immobili invenduti.

Pro e contro dell’affitto con riscatto

Stipulare un contratto d’affitto con riscatto per l’acquisto futuro della casa conviene? Ecco tutti i giovamenti:

• maggiori possibilità di ottenere un mutuo a condizioni migliori (compratore)
• premio maggiorato utilizzato come anticipo per l’acquisto dell’immobile (compratore)
• Imu pagata dal proprietario (compratore)
• prezzo immobile fissato al momento della stipula del contratto di locazione (compratore)
• vendita dell’abitazione più veloce (venditore)
• entrate sicure da subito (venditore)
• trattenuta delle rate d’affitto e del premio maggiorato se l’inquilino si dimostra inadempiente o non esercita l’opzione di acquisto (venditore)

Ma ci sono dei contro per venditori e compratori:

• canone di affitto maggiorato perso se inadempiente (compratore)
• pagamento tassa Imu fino alla cessione definitiva dell’immobile (venditore)
• denaro a rate e non in un’unica soluzione come una normale compravendita (venditore)