Mutuo intestato ad un solo coniuge in separazione dei beni #finsubitoagevolazioni

Cosa succede se la coppia si divide o se l’unico proprietario vende la casa; chi paga le rate residue; a chi può rivolgersi la banca per gli insoluti.

Nel caso del mutuo intestato ad un solo coniuge in regime di separazione dei beni ci sono parecchie cose da sapere, perché il regime è del tutto diverso da quello del classico mutuo cointestato tra coniugi in comunione.

Conviene esaminare queste situazioni, perché ci sono delle importanti particolarità, che vengono in rilievo non subito, cioè quando si acquista l’immobile finanziato con il mutuo concesso dalla banca, ma in seguito, e specialmente quando la coppia si divide: allora bisogna fare i conti di quanto resta da pagare di mutuo, e di quali proprietà immobiliari possono o devono essere attribuite a ciascuno dei coniugi.

A volte succede che si resta intestatari del mutuo ma non della casa. Ma si può essere tenuti a pagare le rate del mutuo anche quando non si è diventati proprietari dell’immobile per il quale la banca aveva concesso il finanziamento della somma necessaria ad acquistarlo o ristrutturarlo? Tutto parte dalle peculiarità del regime di separazione dei beni, che si intreccia con il mutuo intestato ad un coniuge soltanto anziché ad entrambi: la proprietà dell’immobile è tutta sua, non dell’altro, salvi casi particolari. Le banche esaminano attentamente queste situazioni prima di concedere il mutuo. Vediamo.

Separazione dei beni: come funziona?

La

separazione dei beni è il regime patrimoniale dei coniugi alternativo alla comunione. Si può scegliere al momento del matrimonio o anche successivamente. La separazione dei beni si caratterizza per il fatto che ciascun coniuge è titolare esclusivo dei beni acquistati prima e durante il matrimonio: quindi può accadere che, in caso di compravendita immobiliare, la piena proprietà sia attribuita tutta al marito o alla moglie, anziché al 50% ciascuno, come accadrebbe in caso di comunione.

È importante notare che, in caso di separazione o divorzio, tale situazione non muta: i beni residui, sia mobili sia immobili, non vengono divisi e spartiti fra i coniugi, ma rimangono di proprietà di chi li aveva acquistati (o anche ricevuti per donazione, o successione ereditaria). Per maggiori ragguagli, leggi “Separazione coniugale: come si dividono i beni“.

Coniuge intestatario del mutuo e proprietà dell’immobile

Abbiamo appena visto che se i coniugi sono in comunione e comprano una casa la proprietà è di entrambi, anche se l’acquisto era stato finanziato da uno soltanto, mentre nel regime di separazione ciascuno è e resta proprietario di ciò che ha comprato. Ciò non toglie che, al momento del rogito, anche i

coniugi in regime di separazione possano decidere, consensualmente, di attribuire la proprietà ad entrambi, in quote pari o volendo anche in misura diversa (ad esempio, 70% e 30%).

Che riflessi ha questo regime patrimoniale della famiglia sul mutuo? Di solito nelle coppie sposate il mutuo contratto per acquistare la casa familiare, o quella delle vacanze, viene cointestato ad entrambi i coniugi, per evidenti ragioni pratiche. È anche una forma di solidarietà nei rapporti di coppia, che si fonda sul dettato dell’articolo 143 del Codice civile, la norma che stabilisce i diritti e doveri reciproci dei coniugi: ciascuno dei due deve contribuire ai bisogni della famiglia.

Intestatario mutuo diverso dal proprietario: è possibile?

Talvolta il coniuge intestatario del mutuo può essere uno solo, anziché tutti e due, e potrebbe essere anche un soggetto diverso dal proprietario dell’immobile, come quando la proprietà è interamente attribuita all’altro coniuge. E questo si verifica proprio nel regime di separazione dei beni. Dunque l’intestazione del mutuo e quella della proprietà immobiliare di riferimento possono non coincidere: come ad esempio quando un genitore economicamente forte di uno degli sposi contrae personalmente il mutuo, per consentire al figlio di acquistare casa, se il giovane non potrebbe farlo da sé, ad esempio perché è una partita Iva con reddito instabile e la banca non glielo concederebbe.

Se invece non interviene nessun soggetto esterno a supporto della coppia, di regola chi contrae il mutuo deve essere anche il proprietario dell’immobile, altrimenti la banca non accetterebbe, ad esempio, di concedere il mutuo ad una moglie per finanziare l’acquisto di una casa da intestare esclusivamente del marito. Le banche, infatti, chiedono quasi sempre la doppia firma ad entrambi i coniugi, prima di concedere il mutuo, altrimenti sarebbero meno garantite.

Il regime di separazione dei beni comporta che chi acquista un bene – con le proprie risorse economiche, o mediante mutui e finanziamenti – ne diventa proprietario. Le banche non danno volentieri mutui per far comprare al beneficiario immobili che vanno ad altri, anche se si tratta del coniuge in regime di separazione dei beni: nella loro prospettiva, questa separazione è un ostacolo alle possibilità di recupero del loro credito, se il mutuatario non paga le rate programmate.

Ipoteca sull’immobile oggetto del mutuo

Va ricordato che l’immobile il cui acquisto è stato finanziato dalla banca viene

ipotecato a garanzia, in caso di mancato pagamento delle rate di rimborso. L’ipoteca viene iscritta sull’intero immobile – non su una quota di esso, ad esempio il 50% appartenente a ciascuno dei due coniugi. Questo riduce parecchio i rischi per l’istituto di credito, che potrà far vendere all’asta l’intero immobile e non solo una parte, che sarebbe molto meno commerciabile e liquidabile.

Le banche, comunque, preferiscono tutelarsi con i mutui cointestati, anziché singoli, in modo da avere due debitori – nel nostro caso, ciascuno dei coniugi – da sottoporre ad esecuzione forzata con il pignoramento dei rispettivi beni, in caso di insolvenza.

Separazione e divorzio: cosa succede al mutuo e alla casa?

Al momento della separazione e del divorzio, se la coppia di coniugi che si divide non aveva ancora finito di pagare le rate del mutuo, sarà il giudice – che interviene in caso di mancato accordo dei coniugi – a stabilire chi deve versare alla banca le somme residue per la restituzione del finanziamento e chi, invece, non è più obbligato.

Il giudice decide anche chi, a seguito della separazione e del divorzio, ha diritto di abitare nella casa familiare, e può attribuirla anche al coniuge che non ne è proprietario, se vi sono figli minori.
In queste situazioni, il coniuge proprietario rimane tale, ma subisce una significativa compressione del suo diritto, per tutta la durata dell’assegnazione della casa familiare all’ex partner.

Mutuo intestato a un solo coniuge: chi paga dopo la separazione?

L’ex coniuge che è l’unico intestatario del contratto di mutuo deve continuare a pagare le rate del finanziamento alla banca, a meno che il giudice della separazione o del divorzio non disponga diversamente. E talvolta questo stesso coniuge, pur essendo l’unico proprietario dell’immobile comprato, in regime di separazione dei beni, coi soldi del mutuo a lui intestato, deve acconsentire che esso venga abitato dall’altro coniuge insieme ai figli della coppia, se il giudice ha stabilito così. Insomma, se il mutuo è intestato al solo coniuge, costui (o costei) di regola dovrà pagare le rate residue anche dopo la separazione coniugale e il divorzio: per la banca queste vicende della coppia non contano e il contratto di mutuo rimane valido.

Al di là del mutuo e dei rapporti con la banca mutuante, il coniuge che non è proprietario dell’immobile potrebbe spuntare condizioni migliori di separazione e di divorzio se riesce a dimostrare – ad esempio, con una scrittura privata registrata o con le ricevute dei bonifici bancari – di aver contribuito in maniera rilevante al suo acquisto, fornendo la provvista finanziaria necessaria, sia pure con l’intestazione della proprietà avvenuta in favore dell’altro coniuge (per alcune interessanti sentenze al riguardo, leggi “Cosa succede al mutuo in caso di separazione“).

In ogni caso, le obbligazioni derivanti dal contratto di mutuo perdurano, e, per così dire, sopravvivono alla cessazione del matrimonio: quindi la banca ha diritto di pretendere le somme dovute dai mutuatari, anche se costoro in seguito si sono separati o hanno divorziato. Comunque la presenza del mutuo che era stato acceso per acquistare la casa familiare pesa anche nei rapporti interni tra i coniugi che si dividono, e specialmente nella determinazione delle condizioni economiche di separazione e di divorzio. Per un’importante applicazione pratica, leggi l’articolo “

Si può ridurre il mantenimento se c’è il mutuo da pagare?“.

Vendita dell’immobile e accollo del mutuo

La vendita dell’immobile oggetto del mutuo, invece, può “spezzare” le obbligazioni tra i coniugi e verso la banca, che abbiamo descritto nel paragrafo precedente. Se sei il proprietario, puoi vendere la casa acquistata con il mutuo, che si solito passa al compratore, con un’operazione chiamata accollo. In questi casi sarà l’acquirente a farsi carico di tutte le rate residue del mutuo e successive alla data del rogito di compravendita. Tieni presente che la banca deve preventivamente approvare l’accollo, perché cambia il debitore e dunque occorre il suo consenso.

Altrimenti – ma questo succede quando il mutuo è cointestato – si può fare un accollo interno, cioè valevole esclusivamente nei rapporti tra i coniugi, ad esempio, inserendo nell’accordo di separazione una clausola in base alla quale solo uno dei due resterà obbligato a pagare le rate rimanenti. Ma questo accordo interno non vincola la banca, che potrà continuare a pretendere il pagamento da entrambi i soggetti obbligati, e a rivolgersi a ciascuno di essi in caso di insolvenza. Per tutte le informazioni necessarie leggi “

Come si accolla il mutuo in caso di separazione coniugale?“.

In alternativa, potresti estinguere il mutuo anticipatamente, prima della compravendita immobiliare (per i dettagli leggi “Estinzione anticipata del mutuo: cos’è e come si fa“). Un’altra soluzione potrebbe essere quella di mantenere il mutuo a proprio carico, facendo una vendita con riserva di proprietà: l’acquirente acquisterà subito il possesso dell’immobile (quindi, se è una casa, potrà occuparla e abitarvi), ma conseguirà la proprietà solo quando il mutuo sarà estinto, con il pagamento di tutte le rate programmate.