Paradossalmente lo stock di immobili inutilizzati aumenta, i costruttori rallentano

Nel mercato immobiliare di Tirana, secondo gli agenti immobiliari, lo stock di appartamenti inutilizzati continua ad essere un problema, mentre i prezzi di vendita sul mercato hanno una tendenza al rialzo.

Stela Dhami, direttore esecutivo di “Colliers International Albania” sostiene che attualmente a Tirana esiste un grande patrimonio di immobili non utilizzati e la proprietà più grande appartiene ai costruttori. Dhami afferma che, secondo i dati dei costruttori di Tirana, il numero di immobili inutilizzati è di oltre 40.

“La maggior parte dei costruttori ha anche quegli acquirenti che li hanno acquistati per averli, ma non necessariamente per usarli. Sì, possono utilizzarli se hanno interesse o tenerli per venderli in seguito per beneficiare dell’aumento di valore dell’immobile”, afferma.

Di conseguenza, Dhami raccomanda che siano necessarie misure fiscali contro le proprietà vuote per includerle sul mercato e non contro gli acquirenti, come dovrebbe accadere in Spagna, per stabilizzare i prezzi.

“Per quanto riguarda l’Albania, siamo lontani dalla situazione di misure fiscali prevista per la Spagna, perché attualmente disponiamo di un ampio stock di immobili non utilizzati. Penso che queste proprietà potrebbero essere immesse sul mercato se esistesse un sistema adeguato per tassarle in modo che i proprietari siano incentivati ​​a immetterle sul mercato. Attualmente, il livello delle tasse sulla proprietà è stato basso e non ha influenzato i costruttori (che sono anche quelli che possiedono il maggior stock di immobili) a metterli sul mercato e a renderli parte del mercato”.

A Tirana i prezzi di vendita secondo i costruttori dovrebbero aumentare nuovamente. In alcune zone, come quella vicino al Nuovo Boulevard di Tirana, i costruttori hanno avvertito di aumenti dei prezzi di almeno il 15% a partire da gennaio 2025. Le ragioni principali, secondo loro, sono l’aumento dei costi derivante dall’aumento degli obblighi fiscali sull’impatto delle infrastrutture e aumentando i pagamenti dei lavoratori.

Mentre all’ingresso della Comune di Parigi nelle nuove zone residenziali in fase di sviluppo, il prezzo massimo nel dicembre 2024 ha raggiunto i 3,500 euro al metro quadrato. Rispetto ai prezzi del 2023 (i prezzi delle auto andavano da 2,600 a 2,800 euro al metro quadro) l’aumento è dal 25 al 35%.

Anche le periferie registrano una forte tendenza al rialzo dei prezzi. A causa del completamento di alcuni lavori infrastrutturali, la zona Fresco ha registrato notevoli aumenti dei prezzi. Per gli appartamenti 1+1, dove la richiesta è molto elevata, i prezzi sono di 1,200 euro al metro quadrato. Nella zona di Astir i prezzi hanno raggiunto i 1,300-1,400 euro al metro quadrato e a Paskuqan i 1,100 euro al metro quadrato, da 900 a 1,000 euro al metro quadrato, che in precedenza era il prezzo di vendita per i nuovi progetti in fase di sviluppo.

Spagna con un patrimonio immobiliare limitato

Per quanto riguarda la politica che si prevede intraprenderà la Spagna per una tassazione al 100% per gli acquirenti stranieri, Stela Dhami, direttore esecutivo di “Colliers International Albania” la considera una misura fiscale che avrà un impatto poiché lo stock di immobili è limitato e la crescita dei prezzi sono stati influenzati dalla forte domanda degli acquirenti stranieri.

“Applicare un’imposta al 100% sugli immobili acquistati da cittadini extra-UE è una politica protezionistica contro il mercato locale e un modo per controllare azioni e prezzi. La Spagna è da anni alle prese con un elevato afflusso di turisti, la stragrande maggioranza proveniente da paesi extra-UE.

Solo nel 2023 la Spagna è stata visitata da 85 milioni di turisti. Alcuni di loro hanno anche acquistato proprietà in questo paese, approfittando del clima caldo. Circa il 15% degli immobili all’anno in Spagna vengono acquistati da stranieri, soprattutto nelle città costiere, come: Barcellona, ​​​​Valencia, Costa Del Sol, Isole Baleari, ecc.

La lista degli acquirenti è guidata da cittadini inglesi con il 10%, seguiti da tedeschi, francesi, belgi, italiani, olandesi, ecc. Secondo i dati in Spagna, 1 casa su 5 costruita oggi viene venduta a un cittadino straniero.

Ciò significa che la Spagna sta diventando un paese estremamente attraente per gli acquirenti stranieri. Allo stesso tempo, però, questa tendenza all’acquisto influisce direttamente sul mercato, aumentando la pressione sui prezzi, soprattutto nei luoghi in cui lo stock costruito è limitato.

Città come Barcellona si trovano davvero ad affrontare una crisi abitativa per i residenti locali, non solo a causa dell’acquisto di immobili da parte di cittadini stranieri come residenze, ma anche per l’utilizzo di queste proprietà come stock alberghiero attraverso piattaforme come AirBnb o Booking”.

Secondo Dham, gli acquirenti stranieri che la Spagna attira sono soprattutto acquirenti inglesi di immobili costosi, il che provoca anche un aumento dei prezzi.

“Su un totale di 583,000 transazioni, 27,000 immobili in Spagna sono stati acquistati da inglesi e 87,000 da altri cittadini stranieri. Il loro acquisto avviene principalmente a scopo di investimento, aumentando direttamente gli affitti per la gente del posto. L’annuncio del governo di una tassazione al 100% ha avuto un impatto immediato, poiché molti cittadini inglesi vedono l’acquisto di proprietà a Cipro come un’opportunità”./ D.Azo