SALVA CASA: SANATORIA EDILIZIA SEMPLIFICATA ANCHE PER GLI IMMOBILI VINCOLATI

L’accertamento di conformità è una procedura che permette di verificare se è possibile ottenere la sanatoria edilizia per interventi realizzati con variazioni essenziali o parziali difformità. Con l’introduzione del “Salva Casa”, le regole sull’accertamento di conformità sono diventate più elastiche, portando a numerose incertezze tra gli operatori del settore. Per chiarire questi punti, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (Mit) ha diffuso delle Faq il 28 gennaio, successivamente integrate nelle Linee Guida del 30 gennaio.

La portata del nuovo accertamento di conformità

Il nuovo accertamento di conformità riguarda la regolarizzazione di immobili con parziali difformità e variazioni essenziali. Le difformità parziali rappresentano irregolarità più gravi rispetto alle tolleranze costruttive ed esecutive, ma meno impattanti delle variazioni essenziali. Le variazioni essenziali includono cambiamenti sostanziali come mutamenti nella destinazione d’uso, significativi aumenti di cubatura o superficie, modifiche sostanziali dei parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato, violazioni delle norme antisismiche e altre modifiche importanti.

Regole per l’accertamento di conformità

Con il “Salva Casa”, è stato abolito il requisito della doppia conformità per la regolarizzazione delle difformità parziali e delle variazioni essenziali. Ora, per ottenere il permesso di costruire o la Scia in sanatoria, è sufficiente che le opere siano conformi alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

Queste semplificazioni si applicano a tutti gli immobili, ma hanno sollevato dubbi per quelli vincolati. Secondo il Mit, prima del “Salva Casa”, in molti casi non sarebbe stato possibile ottenere la sanatoria per interventi su immobili vincolati a causa dei rigidi presupposti richiesti per l’accertamento della compatibilità paesaggistica.

Chiarimenti del Mit e Linee Guida

Il Mit ha chiarito che il “Salva Casa” ha reso il sistema meno rigido, permettendo ai cittadini di presentare istanze di accertamento di compatibilità paesaggistica anche in caso di aumenti di volumi o superfici. Questo accertamento viene svolto tramite un sub-procedimento volto ad acquisire il parere della Regione o dell’ente delegato e della Soprintendenza entro tempi certi. Tuttavia, nonostante la semplificazione, alcuni Comuni hanno segnalato difficoltà e resistenze da parte delle Soprintendenze nella gestione delle domande di accertamento di conformità per gli immobili vincolati.

Le Linee Guida del 30 gennaio specificano che la nuova procedura prevede la presentazione di una unica istanza di sanatoria allo sportello unico edilizia del Comune, che inoltra la richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica alle amministrazioni competenti, anche in caso di aumenti di volumi e superfici. Ogni fase procedurale è regolata da tempi definiti dalla legge e dal principio del silenzio-assenso.

Procedura per l’accertamento di conformità

La procedura per l’accertamento di conformità prevede che il responsabile dell’intervento irregolare o il proprietario dell’immobile incarichino un professionista abilitato. Il professionista deve accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento utilizzando titoli abilitativi, informazioni catastali, documenti probanti come fotografie, estratti cartografici, documenti d’archivio e atti pubblici o privati. Se queste informazioni sono irreperibili, il professionista può attestare la data di realizzazione con propria dichiarazione, assumendosi la responsabilità di eventuali dichiarazioni mendaci.

Il professionista dichiara la conformità dell’intervento alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione e, contestualmente, accerta la conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda di sanatoria. Una volta completata e asseverata la documentazione, questa viene presentata allo sportello unico per l’edilizia del Comune.

Il Comune svolge un’istruttoria e, in caso di mancanza di requisiti, può prescrivere interventi edilizi necessari per rispettare la normativa tecnica di settore relativa a sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica, superamento delle barriere architettoniche e rimozione delle opere non sanabili. Se gli interventi sono stati realizzati in assenza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica, il Comune richiede il parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo paesaggistico, che deve esprimersi entro 180 giorni. Decorsi questi termini, il Comune può procedere autonomamente.

Sanzioni e tempi

Per ottenere il permesso di costruire o la Scia in sanatoria, il richiedente deve pagare una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, compresa tra 1.032 euro e 10.328 euro. Il Comune ha a disposizione 45 giorni per rilasciare il permesso di costruire in sanatoria, 30 giorni per la Scia in sanatoria e 180 giorni per le richieste relative a immobili vincolati. In caso di superamento di questi termini, scatta il silenzio-assenso e il richiedente ottiene comunque il permesso di costruire o la Scia in sanatoria.

Sanatoria e immobili vincolati

Per quanto riguarda la nuova procedura di sanatoria semplificata prevista dall’art. 36-bis del TUE, il MIT ha evidenziato i dettagli del comma 4 relativi agli interventi effettuati senza o in difformità dall’autorizzazione paesaggistica.

Il MIT comunica che la nuova procedura permette ai proprietari di immobili vincolati di presentare una sola domanda di sanatoria all’ufficio edilizia unico del Comune, che si occuperà di inoltrarla alle amministrazioni competenti per l’accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria. La procedura prevede tempi definiti per legge e segue la regola del silenzio-assenso.

Il MIT non fornisce, tuttavia, una disamina dettagliata della difficoltà generatosi a causa di due norme che si sovrappongono.

• Il comma 4 dell’articolo 3c-bis permette di richiedere un “parere vincolante specifico sull’accertamento della compatibilità paesaggistica dell’intervento, incluso nei casi di lavori che abbiano generato nuove superfici o volumi o un aumento di quelli già esistenti”;
• Il comma 4, articolo 1c7, del D.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) autorizza l’accertamento di compatibilità paesaggistica solo in determinate circostanze, tra cui “i lavori eseguiti senza o in difformità rispetto all’autorizzazione paesaggistica, che non abbiano generato nuove superfici o volumi o incrementato quelli legittimamente realizzati”.

Se l’intento normativo è quello di permettere l’accertamento della compatibilità paesaggistica anche in presenza di aumenti di superfici o volumi, sarebbe opportuno rivedere il comma 4 dell’articolo 1c7 del D.Lgs. n. 42/2004 per superare l’eccessiva rigidità evidenziata dal MIT nel comunicato.

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