Infiltrazioni d’acqua dalla terrazza a uso esclusivo: chi paga?

Il danno da infiltrazioni d’acqua in un condominio non riguarda solo il patrimonio, ma anche il diritto alla vivibilità dell’abitazione. Il risarcimento si ripartisce tra condominio e proprietario del terrazzo. Vediamo nel dettaglio la normativa e i criteri di risarcimento.

Come noto, la terrazza di copertura dell’edificio è un bene comune, che appartiene cioè a tutti i condomini (lo stabilisce l’art. 1117 cod. civ.). In questi casi, le spese di riparazione sono a carico di tutti i condomini, secondo i rispettivi millesimi. Ma può anche capitare che essa venga data, in uso esclusivo, a un solo condomino: quello dell’ultimo piano. Ebbene, in tale ipotesi, se le perdite derivanti dalla cattiva manutenzione dell’impermeabilizzazione dovessero causare umidità all’appartamento sottostante, chi sarà tenuto a risarcire il relativo proprietario? E come si calcolano i danni? In altri termini chi paga le infiltrazioni dalla terrazza a uso esclusivo?

La sentenza n. 320 del 25 gennaio 2025 del Tribunale di Napoli Nord ha ribadito che il danno da infiltrazione va risarcito equamente, con una ripartizione dei costi tra il condominio e il proprietario esclusivo del terrazzo, rispettivamente per due terzi e un terzo. Ma come si arriva a questa suddivisione e quali sono i diritti del condòmino danneggiato? Analizziamo il caso in dettaglio.

Chi è responsabile delle infiltrazioni d’acqua in condominio?

La sentenza stabilisce che la responsabilità per le infiltrazioni da un terrazzo di proprietà esclusiva ricade su:

• il proprietario del terrazzo, per un terzo, poiché ha il dovere di garantire la manutenzione ordinaria della pavimentazione e dell’impermeabilizzazione;
• il condominio, per due terzi, perché il terrazzo funge da copertura per l’intero edificio e quindi la sua manutenzione straordinaria ricade sull’ente condominiale.

Questa ripartizione si basa sull’articolo 1126 del Codice civile, che disciplina le spese per la manutenzione dei lastrici solari e dei terrazzi ad uso esclusivo.

Come si ripartisce la spesa

Dalla definizione delle percentuali di responsabilità derivano anche i criteri di ripartizione delle spese, sia per la manutenzione, sia per le riparazioni dell’appartamento ammalorato. Pertanto:

• un terzo dei costi sono a carico del proprietario della terrazza;
• due terzi invece sono a carico di tutti i condomini, in base ai relativi millesimi.

Attenzione però: tra questi ultimi rientra anche lo stesso proprietario dell’appartamento interessato dalle infiltrazioni. Questi infatti, essendo anch’egli condomino, riveste sia la qualifica di danneggiato che di danneggiante. Da ciò deriva quindi che l’amministratore, nell’attribuire a quest’ultimo il risarcimento, dovrà prima sottrarre dall’importo complessivo la quota millesimale a quest’ultimo imputabile (effettuando così una sorta di compensazione di partite tra dare e avere).

A quanto ammonta il risarcimento per le infiltrazioni?

Spetta al danneggiato dimostrare i danni. Danni che possono essere innanzitutto patrimoniali. Questi consistono innanzitutto nella spesa per la pittura in tutte le stanze interessate dalla muffa o dalle macchie di umidità. Il risarcimento comprende anche l’IVA in quanto imposta non scaricabile dal consumatore finale. Inoltre la Cassazione ha detto che la tinteggiatura non deve riguardare solo la parte di parete su cui insiste l’infiltrazione ma l’intera stanza, per evitare distonie cromatiche.

Oltre all’intonaco, bisogna considerare anche eventuali pregiudizi alla pavimentazione, agli arredi rovinati, agli elettrodomestici, ecc.

Tra i danni patrimoniali vi è altresì il costo per un alloggio di emergenza, come ad esempio un residence o una camera di albergo.

Ci sono poi i danni non patrimoniali. In questa categoria rientra innanzitutto il danno alla salute (ossia il danno biologico), che andrà adeguatamente provato con certificati medici. E poi c’è il danno morale, derivante dal mancato godimento dell’abitazione a causa delle infiltrazioni. Se un condòmino è costretto a vivere per anni con umidità, muffe e gocciolamenti, ha diritto a un risarcimento economico per il disagio subito. Questo danno viene liquidato in via equitativa, ovvero stabilito dal giudice in base alla gravità della situazione. In particolare il giudice deve tenere conto:

• della durata del disagio subito;
• dell’entità del danno alla qualità della vita dell’inquilino;
• del tempo trascorso senza che il condominio o il proprietario abbiano provveduto alle riparazioni;
• della necessità di lasciare casa per trasferirsi altrove.

Cosa succede se il condominio non interviene per riparare il danno?

Se il condominio non provvede alla manutenzione straordinaria del terrazzo, il proprietario dell’immobile danneggiato può:

• diffidare formalmente il condominio tramite una raccomandata con ricevuta di ritorno indirizzata all’amministratore, sollecitando l’intervento;
• agire in giudizio, citando in tribunale il condominio e il proprietario del terrazzo per ottenere la riparazione e il risarcimento dei danni.