Dopo la convalida di sfratto non sono tassabili i canoni di locazione #finsubito prestito immediato

Convalida di sfratto e tassazione dei redditi di canoni di locazione: il caso analizzato dalla Cassazione

La vicenda vede protagonista il proprietario di un immobile avverso cui l’Amministrazione finanziaria aveva notificato un avviso di accertamento ai fini IRPEF, contenente il maggior reddito fondiario costituito dai canoni di locazione di un immobile di sua proprietà, destinato ad uso diverso da quello abitativo e rilasciato dall’occupante il 26 novembre del 2009.

Il contribuente impugnava l’atto impositivo dinanzi alla CTP, deducendo che con ordinanza del 30 giugno 2009, il Tribunale civile aveva convalidato lo sfratto per morosità da lui intimato al conduttore e che doveva, pertanto, ritenersi ingiustificato l’assoggettamento a tassazione dei canoni locativi, non effettivamente percepiti, maturati da tale data fino a quella di restituzione dell’immobile.

Il ricorso presentato è stato parzialmente respinto sia in primo che in secondo grado. In questa sede i giudici di merito hanno affermato che i canoni di locazione risultanti dai contratti di locazione dovevano essere dichiarati fino alla data del 26/11/2009, dal momento che il contatto era risultato in essere fino a quella data.

Avverso tale decisione il contribuente ha proposto ricorso in cassazione lamentando violazione e la falsa applicazione degli artt. 26 e 37 del TUIR, nella parte in cui i secondi giudici hanno affermato che, trattandosi di locazione ad uso diverso da quello abitativo (al di fuori, pertanto, dell’àmbito di operatività dell’art. 8 della legge n. 431/1998, i canoni, ancorché non percepiti, andavano comunque dichiarati fino alla data del 26 novembre 2009, data di effettivo rilascio dell’immobile.

Convalida di sfratto e tassazione canoni di locazione: le conclusioni della Cassazione

La Suprema Corte ha ritenuto fondato il motivo di doglianza, richiamando il disposto dell’art. 26 del TUIR, nel testo, applicabile “ratione temporis”, vigente anteriormente alle modifiche apportate dall’art. 3-quinquies, comma 1, del D.L. n. 34 del 2019, secondo cui:

“I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’art. 30, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”.

Gli ultimi due periodi della richiamata disposizione normativa sono stati aggiunti dall’art. 8, comma 5, della L. n. 431 del 1998.

Sul tema la Corte di cassazione ha ripetutamente statuito, con orientamento che può ormai considerarsi consolidato, che il reddito fondiario degli immobili locati ad uso diverso da quello abitativo – riguardo ai quali non opera la deroga introdotta dall’art. 8, comma 5, della L. n. 431 del 1998 – è commisurabile ai canoni dovuti dal conduttore fin quando risulta in vita un contratto di locazione, poiché il criterio ordinario di imputazione di tale reddito è costituito dalla titolarità del diritto reale, a prescindere dall’effettiva percezione.

Tali canoni, pertanto, rappresentano reddito tassabile fino a che non intervenga la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida dello sfratto (cfr. Cass. n. 12254/2022, Cass. n. 28743/2021, Cass. n. 19240/2016, Cass. n. 651/2012).

I su enunciati princìpi di diritto sono stati erroneamente disattesi dalla CTR la quale, pur avendo accertato in fatto che il 30 giugno 2009 era stato emesso nei confronti del conduttore dell’immobile un provvedimento di convalida di sfratto per morosità, ha ritenuto sussistente l’obbligo del locatore di esporre in dichiarazione il reddito derivante dai canoni locativi maturati dalla suddetta data fino a quella di rilascio del bene, “anche se non percepito”.

Alla luce di quanto argomentato, deve, infatti, ritenersi che per il periodo successivo alla pronuncia del menzionato provvedimento giurisdizionale la tassazione del reddito fondiario non potesse essere parametrata al canone locativo.