Sottotetto ad uso deposito: che titolo edilizio occorre?

Il Tar Lazio spiega perché un sottotetto non abitabile trasformato in deposito necessita del permesso di costruire

Attenzione, ora che le festività natalizie sono appena trascorse non vi venga in mente di stipare l’albero di Natale ed i vari addobbi natalizi nel sottotetto senza averlo accatastato come deposito, perché potrebbe costarvi caro!

A parte gli scherzi, nel mondo dell’edilizia, l’uso degli spazi non abitativi, come sottotetti e aree di deposito, può diventare un tema complesso quando non viene gestito correttamente. Questi spazi, sebbene non destinati all’abitazione, possono comunque influenzare significativamente il carico urbanistico e la conformità edilizia di un immobile. La trasformazione di tali aree in spazi praticabili, senza il dovuto titolo abilitativo, può portare a problemi legali e urbanistici, mettendo in discussione la legittimità dell’intero edificio.

In questo contesto, è fondamentale comprendere le normative che regolano l’uso di questi spazi e garantire che ogni modifica sia conforme alle leggi vigenti. La gestione oculata di questi ambienti non solo evita sanzioni amministrative, ma contribuisce anche a mantenere l’integrità strutturale dell’edificio e a promuovere un uso più sostenibile degli spazi disponibili, per cui non dimenticare di appropriarti di nuovi strumenti tecnologici che possano aiutarti a mettere a fuoco la stretta relazione tra progetto e titolo abilitativo occorrente. Valuta quindi l’utilizzo di un software per i titoli abilitativi in edilizia perché il tuo lavoro possa essere più veloce e al riparo da errori, supportato da una procedura guidata che ti mette a disposizione tutti i modelli unici per l’edilizia sempre aggiornati e a portata di mano.

Ma scopriamo insieme il caso proposto e analizzato dal Tar Lazio con la sentenza n. 34/2025.

Per usare un sottotetto non abitabile come semplice deposito occorre richiedere permessi al Comune?

La protagonista della vicenda acquistava un immobile, composto da un appartamento al piano terra e un sottotetto non abitabile. Prima dell’acquisto, il Comune aveva informato la signora che potevano esserci discordanze tra il costruito e i titoli abilitativi edilizi relativi all’immobile. Nonostante ciò, l’acquisto veniva completato senza ulteriori comunicazioni ufficiali da parte del Comune.

Successivamente, l’amministrazione avviava un procedimento di annullamento in autotutela di alcuni titoli abilitativi rilasciati in passato, sostenendo che erano state fornite dichiarazioni non veritiere sulla legittimità dello stato ante operam del fabbricato acquistato. Infine, era emessa un’ordinanza di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi per difformità dell’immobile rispetto ai titoli edilizi esistenti, in particolare per una sopraelevazione dell’edificio e la trasformazione del sottotetto in uno spazio praticabile.

In particolare, il Comune motivava l’ordinanza di demolizione sostenendo che la sopraelevazione dell’edificio e la trasformazione del sottotetto in uno spazio utilizzabile come deposito erano state realizzate senza il necessario permesso di costruire. Queste modifiche avevano aumentato il carico urbanistico dell’immobile, rendendolo non conforme alle normative vigenti.

La signora impugnava, quindi, l’ordinanza:

• sostenendo, tra l’altro, che il sottotetto avesse avuto natura di volume tecnico e quindi non soggetto a permessi,  poiché non era abitabile e non aveva finestre apribili;
• evidenziando anche di non essere responsabile dell’abuso edilizio, essendo avvenuto prima del suo acquisto.

Tar Lazio: trasformare un sottotetto in deposito, anche se non abitabile, equivale a mutarne la funzionalità originaria

I giudici ricordano che come precisato dal Consiglio di Stato un volume tecnico è definito come uno spazio strettamente necessario per contenere e consentire l’accesso alle apparecchiature degli impianti tecnici al servizio dell’edificio. Questi spazi sono privi di autonomia funzionale e sono destinati a supportare le esigenze tecnico-funzionali della costruzione principale. Tuttavia, nel caso in esame, il sottotetto non rientrava in questa categoria, poiché non era destinato ad ospitare impianti tecnici.

La trasformazione del sottotetto in deposito

La trasformazione del sottotetto in uno spazio praticabile ha comportato un incremento del carico urbanistico dell’immobile, rendendo necessario un permesso di costruire. Questo tipo di intervento non può essere considerato un semplice adattamento o una ristrutturazione, ma rappresenta una modifica sostanziale che richiede l’autorizzazione delle autorità competenti.

Implicazioni giuridiche

Il TAR ha sottolineato che, al di là del fatto concreto della sopraelevazione qualificabile come nuova costruzione poiché ha generato nuovi volumi e superfici utili:

Irrilevante è, poi, la circostanza che gli spazi in questione non siano abitati né abitabili, essendo sufficiente a determinare la non conformità dell’immobile una accertata modifica edilizia tale da variare le oggettive attitudini funzionali del bene (cfr. Consiglio di Stato, Sez. VI, 29 gennaio 2020, n. 714)

in pratica, l’illegittimità dell’intervento edilizio non dipende dalla abitabilità o meno dello spazio, ma dalla modifica delle attitudini funzionali del bene. Pertanto, anche se il sottotetto non è abitabile, la sua trasformazione in uno spazio utilizzabile come deposito deve essere preventivamente autorizzata. La mancanza di tale autorizzazione rende l’intervento illegittimo e soggetto a sanzioni, come la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi.

In sintesi, la trasformazione di un sottotetto in uno spazio praticabile richiede un permesso di costruire se incrementa il carico urbanistico dell’immobile. La nozione di “volume tecnico” non si applica in questo caso, poiché lo spazio non è destinato a ospitare impianti tecnici. La mancata autorizzazione può portare a gravi conseguenze legali, sottolineando l’importanza di rispettare le normative edilizie vigenti.

In ultimo, il TAR ha respinto la censura relativa alla responsabilità dell’abuso, ritenendo che la demolizione dell’opera abusiva possa essere effettuata anche nei confronti del proprietario attuale, indipendentemente dalla sua responsabilità diretta nell’aver commesso l’abuso.

Il ricorso non è, quindi, accolto.

Per maggiore approfondimento, leggi anche questi articoli di BibLus:

Indirizzo articolo: https://biblus.acca.it/sottotetto-ad-uso-deposito-che-titolo-edilizio-occorre/