Case di lusso a Milano sotto i riflettori, trend e previsioni per i prossimi mesi — idealista/news #finsubito prestito immediato – richiedi informazioni –

Il mercato immobiliare milanese, specie nel settore delle residenze di lusso, ha mostrato negli ultimi anni una dinamica complessa, dove la domanda estera e le politiche fiscali hanno contribuito a tenere alta l’attenzione sugli immobili di prestigio, ma l’offerta limitata e la qualità variabile degli immobili in vendita hanno frenato un’espansione uniforme del mercato. Ecco la fotografia del settore nell’Osservatorio sulle Residenze Esclusive di Tirelli & Partners.

Domanda e offerta

Nel settore immobiliare di lusso, la domanda per immobili di alta gamma, ovvero per la fascia Top (oltre i 3 milioni di euro) e quella Lusso (oltre i 6 milioni di euro), rimane forte. Questa richiesta proviene principalmente da italiani rientranti dall’estero e da acquirenti stranieri, attratti da vantaggi fiscali. Tuttavia, l’offerta è ridotta e spesso insufficiente in termini di qualità. Le poche residenze di elevato pregio riescono comunque a trovare rapidamente un acquirente motivato.

Nelle fasce Bassa (tra 1 e 2 milioni) e Media (tra 2 e 3 milioni), la domanda è invece più prudente e prevalentemente domestica, con frequenti casi di acquisti sostitutivi piuttosto che espansivi. La scelta è spesso differita a causa della difficoltà di trovare un immobile che rappresenti un significativo miglioramento rispetto alla situazione attuale, soprattutto dove la qualità non raggiunge livelli ottimali. La qualità è comunque il focus principale in tutti i segmenti e le transazioni, seppur a velocità diverse, avvengono con maggiore rapidità nel settore Top, seguite dalla fascia Bassa e infine dalla Media.

Case di pregio nuove e usate

Il blocco di diversi progetti edilizi e le nuove restrizioni amministrative hanno ridotto l’offerta di nuovi sviluppi immobiliari, spingendo una parte della domanda verso il mercato dell’usato. Tuttavia, il mercato secondario soffre di un significativo divario qualitativo rispetto ai nuovi progetti. Le nuove tecnologie e le innovazioni architettoniche, infatti, rendono l’usato meno competitivo, portando a un aumento delle richieste per questo mercato ma non a un aumento proporzionale delle transazioni effettive.

Indice di assorbimento 

L’indice di assorbimento ha registrato una flessione del 3,5%, riflettendo una diminuzione generale delle transazioni, specialmente nella zona di Brera, dove gli immobili di qualità scarseggiano. Nel mercato delle residenze di fascia media e bassa, l’insufficienza qualitativa degli immobili disponibili riduce le opzioni per i compratori, creando un atteggiamento attendista. Gli aspiranti acquirenti che cercano un miglioramento rispetto all’attuale residenza sono infatti meno disposti a compromessi.

Prezzi di vendita

Parallelamente, la dinamica dei prezzi di richiesta risente di un malinteso ottimismo. Molti proprietari si ispirano ai prezzi del segmento Top o delle nuove costruzioni per stabilire valori al di sopra di quanto il mercato considera adeguato, dando vita a una serie di ribassi rapidi che destabilizzano il mercato, creando aspettative di ulteriori cali. Questo fenomeno è assente nella fascia Top, dove i prezzi sono invece chiari e in crescita, grazie a una domanda facoltosa e fiscalmente incentivata.

Tempi di vendita e sconti

I tempi medi di vendita sono in aumento, ritornando sopra i 6 mesi, un livello che non si registrava da oltre quattro anni. Tuttavia, si osserva anche un lieve aumento dello sconto medio sul prezzo di vendita, arrivato al 6,7%. Nel segmento Top, alcune residenze continuano a vendersi rapidamente al prezzo richiesto, ma per la maggior parte delle vendite si osservano tre scenari principali:

1. Immobili di altissima qualità che richiedono più tempo per la decisione d’acquisto.
2. Residenze di qualità intermedia che si vendono dopo un periodo prolungato e spesso con uno sconto.
3. Case con qualità solo adeguata, che restano a lungo invendute e richiedono riduzioni significative del prezzo.

Le zone più gettonate di Milano

I prezzi medi di richiesta hanno mostrato un leggero aumento dello 0,69%, con un incremento del +0,9% per il mercato dell’usato. Questo dato è comunque influenzato dal grande numero di immobili nella fascia da 1 a 2 milioni. Nel segmento Lusso, però, si osserva un trend di crescita più marcato. Nel Quadrilatero, il prezzo al metro quadro ha raggiunto cifre record, superando i 37.000 euro nel 2024, un aumento del 40% rispetto al 2020. Si tratta di una cifra che riflette la disponibilità degli acquirenti abituali di immobili di lusso nelle principali capitali globali, che trovano in Milano un mercato ancora competitivo.

In zone come Brera, Centro Storico e Porta Venezia, i valori restano pressoché stabili, mentre in aree come Magenta e altre zone meno centrali si nota un aumento di oltre l’1%, dovuto a un maggior dinamismo delle nuove proposte.

Previsioni

Nel breve periodo, ci si attende una stabilità del numero di transazioni nella fascia Bassa, potenzialmente incentivata dal calo dei tassi di interesse e dalla crescita delle Borse, mentre la fascia Media potrebbe risentire della crescente instabilità economica e politica. La fascia Top dovrebbe continuare a beneficiare della domanda internazionale e dell’attrattività fiscale di Milano, con possibili ulteriori aumenti dei prezzi di richiesta. La recente riforma della flat tax, seppur raddoppiata a 200.000 euro, si ritiene non avrà un impatto negativo.

L’influenza del segmento Top sul resto del mercato potrebbe generare un “effetto fisarmonica”: i prezzi richiesti delle fasce più basse potrebbero salire in linea con quelli delle transazioni Top, senza tuttavia portare a un aumento effettivo nei prezzi di vendita.