Una delle principali novità introdotte dal citato decreto Aiuti-quater (DL n. 176/2022) riguarda di certo il decremento dell’aliquota di detrazione in relazione alle spese sostenute per gli interventi di cui all’art. 119, DL Rilancio, condotti su condomini e edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, nonché dalle ONLUS, APS e OdV.
Condomini e edifici da due a quattro unità immobiliari
Per questi interventi, il decreto Aiuti-quater ha previsto una riduzione della maxi aliquota di detrazione, che per l’effetto scende dal 110% al 90% in relazione alle spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2023, fermo restando il decalage previsto dall’impianto normativo a partire dal 2024.
Preme rilevare, tuttavia, come il decremento in parola non trovi applicazione in presenza di specifici requisiti, poiché la maxi-detrazione al 110% resta applicabile, anche per le spese sostenute nell’anno 2023, in relazione ad interventi per i quali, alla data del 25 novembre 2022, risulti effettuata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) ovvero, in caso di demolizione e ricostruzione, risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo.
Qualora l’intervento edilizio abbia riguardo a edifici condominiali, sarà necessaria l’ulteriore condizione della tempestiva approvazione assembleare. In effetti, in tali casi, è imperativo che l’assemblea condominiale abbia provveduto a deliberare l’esecuzione dei lavori in data antecedente al 25 novembre 2022 (ossia entro il 24 novembre 2022).
Il decreto Aiuti-quater non modifica le regole per IACP (ed enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di in house providing) e cooperative edilizie. Per tali soggetti la detrazione al 110% potrà essere fruita fino al 31 dicembre 2023, a condizione che alla data del 30 giugno 2023 siano stati ultimati lavori per un ammontare complessivo pari ad almeno il 60% del totale. Stesso dicasi per gli interventi realizzati su immobili posseduti e assegnati in godimento ai propri soci, dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa.
Vale la pena precisare, conclusivamente sul punto, come il superbonus continui a spettare, nella misura del 110%, fino al 2025, sia per i soggetti che svolgano attività di prestazione di servizi socio-sanitari e assistenziali e i cui membri del Consiglio di Amministrazione non percepiscano alcun compenso o indennità di carica, per gli interventi su immobili rientranti nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito.
Viene confermata, inoltre, la detrazione al 110% anche in relazione alle spese sostenute per quegli immobili situati, ai sensi del comma 8-ter, art. 119, DL Rilancio, nei Comuni colpiti da eventi di natura sismica dove sia stato dichiarato lo stato di emergenza, fermo restando il disposto del comma 10-bis, art. cit., che prevede peculiari regole di calcolo dei massimali.
Unifamiliari e unità indipendenti poste in edifici plurifamiliari
Le novità introdotte dal legislatore con il citato decreto legge riguardano anche le unità immobiliari unifamiliari ovvero quelle indipendenti e autonome site in edifici plurifamiliari.
L’art. 9 della novella, difatti, prevede la possibilità di continuare a beneficiare del superbonus 110% con riguardo alle spese sostenute entro il 31 marzo 2023 (in luogo del termine precedente fissato al 31 dicembre 2022) a condizione che alla data del 30 settembre 2022 risultino effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo.
Per le persone fisiche di cui alla lettera b), comma 9, art. 119, decreto Aiuti quater, è prevista la possibilità di agevolare le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, per interventi iniziati a far data dal 1° gennaio 2023, con un’aliquota inferiore, che passa dal 110% al 90%.
Andranno, però, rispettate una serie di condizioni, che si preannunciano essere molto restrittive.
In primis, il beneficiario della detrazione dovrà essere proprietario dell’unità immobiliare ovvero godere di altro diritto reale di godimento sulla stessa, risultando quindi esclusi dall’attuale configurazione dell’agevolazione fiscale i conduttori e i comodatari. Anche se sul punto sarebbero auspicabili dei chiarimenti, attenendosi alla littera legis, sembrerebbero rimanere esclusi dal novero dei beneficiari i soggetti conviventi non proprietari.
Ulteriore condizione normativamente prevista ai fini della fruizione del beneficio è rappresentata dalla previsione di un limite reddituale che il beneficiario dovrà rispettare per accedere al beneficio. Nello specifico, la novella stabilisce il possesso di un reddito di riferimento da parte del contribuente, che non potrà risultare superiore a 15 mila euro, calcolato sulla base del “quoziente familiare”, determinato ai sensi del nuovo comma 8-bis.1 dell’art. 119, decreto Aiuti-quater
Il criterio di calcolo prevede che venga eseguita la somma dei redditi complessivi posseduti da una serie di soggetti “nell’anno precedente quello di sostenimento della spesa”. I soggetti considerati a tale fine, a mente della norma, sono il possessore dell’immobile (il beneficiario), il coniuge, il soggetto legato da unione civile o convivente se presente nel suo nucleo familiare e i familiari indicati dall’articolo 12 del Tuir presenti nel suo nucleo familiare, che nell’anno precedente a quello di sostenimento della spesa si siano trovati a suo carico.
Il reddito complessivo così determinato andrà diviso per un coefficiente determinato dalla tabella 1-bis, allegata al decreto Aiuti quater, nella quale si prevede l’utilizzo dei coefficienti di seguito riepilogati:
a) 1 per il contribuente;
b) +1 per il coniuge, convivente di fatto o soggetto unito civilmente;
c) +0,5 se c’è un familiare a carico diverso dai soggetti indicati al punto precedente (+1 se i familiari a carico sono due; +2 se i familiari a carico sono tre o più).
Affinché il contribuente possa accedere al beneficio fiscale in parla, tuttavia, sussiste un’ulteriore condizione da rispettare, ovverosia che l’immobile oggetto di intervento debba essere necessariamente adibito ad “abitazione principale” del beneficiario medesimo.
In conclusione, è possibile rappresentare che, in seguito alle modifiche normative introdotte dal menzionato decreto Aiuti-quater, l’accesso alle agevolazioni fiscali per i proprietari di unità immobiliari unifamiliari, pur non essendo precluso, è di certo lastricato di una serie di requisiti talmente stringenti da lasciar ragionevolmente presumere che lo stesso sarà in concreto fruibile soltanto da una limitata cerchia di contribuenti.
Utilizzo del credito in 10 anni
Al fine di liberare la capienza fiscale delle banche ed intermediari finanziari e riattivare, per tale via, il mercato dei bonus edilizi, per gli interventi di cui all’arti. 119, DL n. 34/2020, in deroga all’art. 121, c. 3, terzo periodo, del medesimo decreto legge, la novella introduce la possibilità di utilizzare in 10 rate annuali di pari importo i crediti d’imposta derivanti dalle comunicazioni di cessione o di sconto in fattura inviate all’Agenzia delle entrate entro il 31 ottobre 2022 e non ancora utilizzati.
A tal fine, secondo quanto stabilito nella disposizione legislativa, sarà necessaria la trasmissione di una apposita Comunicazione all’Agenzia delle entrate da parte del fornitore o del cessionario, da effettuarsi in via telematica, anche avvalendosi dei soggetti previsti dal comma 3 dell’articolo 3 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, secondo modalità attuative che saranno determinate da un Provvedimento di prossima emanazione.
Resta fermo che la quota di credito d’imposta non utilizzata nell’anno non potrà essere usufruita negli anni successivi né, tantomeno, essere richiesta a rimborso.
Vale la pena evidenziare, in ultimo, come l’Agenzia delle Entrate, rispetto a queste opzioni con le quali si dilazionano i tempi di fruizione dei crediti, effettuerà un monitoraggio dell’andamento delle compensazioni. In questo modo, sarà possibile controllare in maniera continua l’impatto sui saldi di finanza pubblica. Nel caso in cui l’incidenza di queste compensazioni divenisse eccessiva, sarebbe possibile un intervento del Ministero dell’Economia con l’attivazione della tagliola prevista dall’articolo 17, legge n. 196/2009 (relativo alla copertura finanziaria nella legge di contabilità e finanza pubblica).
In altri termini, qualora l’attuazione del meccanismo sopra illustrato recasse “pregiudizio al conseguimento degli obiettivi di finanza pubblica”, si potrebbe giungere all’adozione di una scansione diversa delle compensazioni ovvero allo stop dello schema così definito.
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