il divario è del 156% #finsubitoagevolazioni

Per chi ha una discreta disponibilità in contanti e ha l’intenzione di vivere a Milano almeno per qualche anno la scelta dell’affitto oggi è finanziariamente disastrosa. Un’affermazione forse tranchant, ma i numeri parlano abbastanza chiaramente. Confrontando il canone di locazione e la rata mensile per un mutuo a 30 anni sul 70% del valore dello stesso immobile emerge che per un bilocale l’affitto costa quasi il 94% più del mutuo, mentre per un trilocale la differenza si attesta al 67%. Sono calcoli che facciamo partendo dall’ultimo Osservatorio di Tecnocasa che il Corriere è riuscito a visionare in anteprima e che lasciano pensare a un possibile sgonfiamento in tempi brevi della bolla degli affitti in città. I canoni negli ultimi 12 mesi sono continuati a salire a ritmo sostenuto: l’ufficio Studi di Tecnocasa computa l’incremento su base annua dell’affitto di un bilocale in +8,8% a fronte di un aumento dei prezzi limitato a +0,4%.

Le condizioni che hanno portato alla salita dei canoni stanno però cambiando. Le alternative ai contratti di lunga durata sono sostanzialmente due: gli affitti transitori e gli affitti brevi. Sicuramente l’affitto, più o meno in chiaro, agli studenti universitari sarà ancora molto diffuso ma in prospettiva bisogna tenere presente che stanno succedendo due cose che potrebbero cambiare lo scenario cittadino. La prima è che le immatricolazioni di fuori sede sono in calo: la Statale, ad esempio, per l’anno accademico 2023-24 ha immatricolato 1111 studenti tra fuori regione e stranieri, l’anno precedente erano 1932, a questo si aggiunge che l’offerta di sistemazioni in studentato appena arrivata o in dirittura d’arrivo (certo non tutta a buon mercato e certo insufficiente) toglie un po’ di spazio di mercato ai piccoli proprietari. Quanto agli affitti brevi l’aumento dell’offerta comincia a far fatica ad essere assorbita anche perché per quanto si possa essere orgogliosamente campanilisti Milano non ha il richiamo turistico delle città d’arte ma è legata sostanzialmente al calendario fieristico.

Affittare in una qualsiasi zona della città durante la design week è piuttosto facile e redditizio il problema è riuscire ad affittare a luglio o a novembre una casa in periferia. E che il mercato degli affitti brevi stia dando segnali di saturazione lo segnala anche l’Ufficio studi di Tecnocasa, che evidenzia: «In alcune zone, Nolo e Savona-Tortona, ad esempio, inizia a diminuire la concorrenza delle abitazioni destinate agli affitti brevi a causa dell’abbondante offerta che sta causando un calo degli introiti. Si capirà nel tempo se è un fenomeno limitato». 

Ma la ragione principale che potrebbe bloccare la salita degli affitti è che il mercato dei mutui sta cambiando. I tassi fissi sono già scesi e i variabili probabilmente lo faranno a partire da giugno. Questo porterà non solo a una diminuzione del costo delle rate (che certo non guasta) ma soprattutto renderà più facile avere accesso ai finanziamenti, abbassando il limite di reddito necessario per ottenere il benestare dalla banca. Ma già oggi il confronto con i tassi fissi non ha storia. Se ipotizziamo un finanziamento per il 70% del prezzo della casa a 30 anni a un tasso del 3% in nessuna zona di Milano l’affitto risulta più conveniente della rata. Per quanto riguarda i bilocali, ci sono aree in periferia dove l’affitto è il triplo rispetto alla rata del mutuo: ad esempio alla Bovisasca, a fronte di canoni da 1.000 euro basta un mutuo da 292 euro al mese, in via Forze Armate l’affitto è di 900 euro, la rata di 279, a Bonola il mutuo richiede 319 euro al mese, l’affitto 1.000. Se passiamo ai trilocali, la differenza in termini percentuali scende perché gli affitti delle abitazioni tendono a loro volta a diminuire all’aumentare della superficie della casa. Anche in questo caso prevale la Bovisasca, dove a fronte di un canone da 1.200 euro si pagherebbe un mutuo mensile da 454 euro. Ma in questo caso seguono due zone top della città: Sempione, dove a fronte di un canone che può arrivare a 3.500 euro basta un mutuo da 1.343 (160% di differenza) e via Moscova, dove il canone da 4.500 euro, la rata da 1.756 e il divario del 156%.