Superbonus, condomini e manutenzione straordinaria: occhio al fondo speciale #finsubitoagevolazioni

Il fondo speciale: cosa prevede il Codice civile

Il Codice Civile, all’art. 1135, comma 1, n. 4, ha previsto di
applicare questo banalissimo (ma importante) principio nel caso dei
condomini. “L’assemblea dei condomini provvede: alle opere di
manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo
obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare
dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un
contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro
progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in
relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

La norma è chiara: se è prevista l’esecuzione di opere di
manutenzione straordinaria, i condòmini dovranno obbligatoriamente
costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei
lavori. Ove ciò non avvenga qualunque condòmino contrario
all’esecuzione dei lavori potrà rivolgersi al giudice e chiedere
che venga riconosciuta la nullità della delibera, con tutte le
conseguenze del caso.

Il quesito

Sono proprietario di un’unità immobiliare ubicata in un
condominio composto da tre unità immobiliari (condominio minimo).
Nel 2021 è stato deciso di effettuare un intervento di
ristrutturazione edilizia per la realizzazione del cappotto
termico, ma per vari motivi non siamo riusciti a depositare la
CILAS entro il 25 novembre 2022, quindi avremo accesso al
Superbonus nella misura ridotta del 90%. Siccome non è stato
costituito il fondo speciale previsto in base all’art. 1135 CC,
vorrei sapere:

• se l’obbligo di costituzione del fondo speciale vale anche per
  i condomìni minimi;
• se, in caso di controlli, qualora il Fisco si accorga di detta
  mancanza, può in qualche modo invalidare la fruizione del
  Superbonus;
• se l’importo da accantonare nel fondo, trattandosi di
  Superbonus 90%, dovrà essere pari al 10% dell’importo lavori o al
  totale.

La risposta dell’esperto

Come detto, il Codice Civile è chiaro nel prevedere che il fondo
speciale deve essere costituito obbligatoriamente, senza eccezioni
di alcun tipo basate sulla tipologia dei lavori o dell’edificio
(condominio o condominio minimo).

Non si tratta, dunque, di una previsione introdotta per fini
legati al Superbonus, ma di una tutela che esiste da prima e che
persegue il fine di garantire il condominio rispetto a situazioni
di morosità.

Le conseguenze della mancata costituzione del fondo speciale
vanno ricercate nella giurisprudenza, il cui orientamento è
abbastanza univoco nello stabilire che la costituzione del fondo
con tanto di versamento delle relative somme prima dell’inizio dei
lavori è un obbligo (in tal senso si consideri Trib. Roma, sez. V,
04-01-2021; Trib. Modena, sent. 763/2019). Il mancato rispetto di
questo adempimento è causa di nullità della delibera. Su questo
punto è giusto precisare che la giurisprudenza non è del tutto
concorde, essendovi una corrente minoritaria che ritiene che la
delibera sia annullabile e non nulla, vale a dire che i suoi
effetti vengono meno solo “su richiesta” (in giudizio) e che questa
insomma non nasce incapace di produrli.

In ogni caso, per quanto riguarda le conseguenze dell’assenza
del fondo speciale, in caso di controlli fiscali si ritiene che non
ve ne siano, poiché la declatoria di nullità può essere fatta
valere solo dai soggetti che hanno diritto di voto in assemblea e
non da soggetti terzi, quale sarebbe in questo caso l’Agenzia delle
Entrate.

Fondo speciale: l’importo da versare

Per quanto riguarda l’importo da versare nel fondo speciale, il
Codice Civile prevede, senza mezzi termini, che esso sia pari
“all’ammontare dei lavori” pertanto, a rigore, si ritiene
irrilevante il fatto che parte del pagamento per la
ristrutturazione sia avvenuto mediante sconto in fattura grazie al
Superbonus.

Tuttavia, occorre considerare che tale modalità di pagamento non
era sicuramente nota quando il legislatore ha scritto l’art. 1135
pertanto, in assenza di prassi sul punto, si ritiene che l’importo
possa essere ridotto nel caso specifico al 10% dell’ammontare
complessivo delle opere, a condizione che vi sia un contratto
d’appalto chiaro nel garantire al condominio lo sconto in fattura
da parte dell’appaltatore.

Ove così non fosse, l’ammontare del fondo speciale dovrà essere
equivalente a quello dei lavori da effettuare, come del resto
occorre fare in tutti quei casi in cui sia prevista la fruizione
dei bonus fiscali (super o ordinari) mediante detrazione diretta.
In tal caso andrà costituito il fondo e il pagamento dovrà essere
effettuato prelevando le somme dal fondo stesso.

Attenzione agli arrotondamenti

Il fatto che sia prevista la fruizione del Superbonus 90% non
deve ingannare. È immaginabile, infatti, che per un motivo o per un
altro le somme che il condominio dovrà effettivamente pagare
possono superare, e di molto, il teorico 10% (differenza fra il
totale della spesa e il bonus al 90%), vuoi perché alcune spese non
risultano detraibili, vuoi perché le consulenze non sono
detraibili, o per sforamento dei massimali.

L’amministratore di condominio dovrà pertanto, preventivamente,
far bene i conti con l’aiuto di un tecnico e, in base a un computo
metrico, dovrà stabilire l’ammontare delle somme da destinare al
fondo in modo analitico, conservando un giusto margine di sicurezza
per eventuali imprevisti.

Esempio

Se l’importo dei lavori derivante da computo metrico redatto dal
professionista (è sconsigliabile attenersi solo al preventivo
dell’impresa) è pari a 100.000 euro e il condominio ambisce a
beneficiare del Superbonus 90% con sconto in fattura garantito da
un contratto, l’importo da accantonare nel fondo speciale sarà pari
a 10.000 euro. Se questa somma deve essere versata a rate (ad
esempio 30% all’inizio dei lavori e 70% alla fine), i condomini
dovranno versare nel fondo speciale solo 3.000 euro all’inizio e il
resto alla fine dei lavori.

I tecnici del condominio dovranno però essere precisi nel
determinare le somme ricomprese nei bonus fiscali. Se dei 100.000
euro solo 90.000 rientrano nel Superbonus è evidente che il fondo
speciale dovrà contenere 10.000 euro più il 10% dei 90.000 ammessi
a detrazione, per un totale di 19.000 euro.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di detrazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it

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