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L’acquisto di un immobile all’asta giudiziaria rappresenta spesso un’opportunità per ottenere una proprietà a prezzi vantaggiosi.

Tuttavia, può capitare che l’immobile presenti abusi edilizi, una situazione che richiede attenzione particolare da parte dell’acquirente.

Grazie alla possibilità di sanare gli abusi edilizi entro 120 giorni dall’acquisto con l’apertura di un condono edilizio, questi ostacoli possono essere superati, rendendo l’operazione più agevole.

La Legge 47/85 sulla I° sanatoria edilizia prevedeva diverse possibilità di regolarizzare immobili abusivi o parzialmente abusivi.

Un articolo in particolare è tutt’ora in vigore è l’art. 40 comma 6 così recita “… Nella ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge….”

Acquisto all’asta e responsabilità sugli abusi edilizi

Quando si acquista un immobile tramite asta giudiziaria, eventuali abusi edilizi presenti diventano responsabilità del nuovo proprietario.

Tuttavia, la legge offre la possibilità di regolarizzare queste situazioni tramite sanatoria edilizia o, quando applicabile, un condono edilizio.

Nel caso specifico in cui sia previsto un condono, il nuovo proprietario può presentare domanda entro 120 giorni dall’acquisto.

Questo permette di sanare le irregolarità e ottenere la conformità urbanistica dell’immobile.

Come procedere alla sanatoria entro i 120 giorni

Ecco i principali passi da seguire per sanare gli abusi edilizi:

      1.   Verifica preliminare dello stato urbanistico dell’immobile

Prima di partecipare all’asta, è consigliabile richiedere una perizia tecnica per individuare eventuali abusi edilizi e verificare se siano sanabili.

      2.   Presentazione della domanda di condono edilizio

Entro 120 giorni dall’aggiudicazione dell’immobile, l’acquirente deve presentare al Comune la richiesta di condono edilizio. Questo documento contiene i dettagli dell’abuso e dimostra la volontà di regolarizzare la situazione.

      3.   Pagamento delle sanzioni e degli oneri

La sanatoria richiede il pagamento di una sanzione amministrativa e, in alcuni casi, il versamento degli oneri concessori, in base alla tipologia dell’abuso e alla normativa comunale.

      4.   Attesa dell’approvazione

Una volta presentata la richiesta, il Comune valuterà la conformità della sanatoria. Se l’abuso è sanabile, il proprietario riceverà il titolo autorizzativo che regolarizza l’immobile.

Cosa succede se non si procede alla sanatoria?

Se gli abusi edilizi non vengono sanati entro i termini previsti, il nuovo proprietario rischia:

   •       La demolizione delle opere abusive.

   •       Sanzioni amministrative o penali.

   •       Impossibilità di vendere o utilizzare l’immobile per scopi ufficiali (es. accendere un mutuo).

Avvertenze sull’uso del Condono

In buona sostanza se un’immobile rientra nelle condizioni di sanabilità espresse dalla Legge e sia oggetto di procedure di esecuzione forzata (trasferimenti in esito ad un processo esecutivo di espropriazione forzata immobiliare, trasferimenti in esito a procedure di vendita c.d. fallimentari) potrebbe essere teoricamente sanato usufruendo delle Leggi sul condono edilizio (47/85, 724/94 e 326/2003), purché le ragioni del credito per cui si procede (mutui non pagati, crediti non saldati ecc., purché abbiamo una data certa a cui far risalire l’epoca del mancato pagamento) abbiano una data certa che sia anteriore alle date di entrata in vigore delle citate Leggi sul condono edilizio.

Pertanto se un immobile oggetto di esecuzione forzata viene pignorato in forza di titoli certi e databili che siano riconducibili ad atti precedenti all’entrata in vigore di una delle tre sanatoria edilizie, allora potrà essere regolarizzato purchè rispetti i dettami delle citate Leggi altrimenti NO.